Брежневка или хрущевка: что выбрать для комфортного проживания

На рынке недвижимости, предлагающей вторичное жилье, две трети доступных вариантов – это квартиры, построенные в советское время. Хрущевки и брежневки формируют основу жилищного фонда России, однако какой из этих типов лучше выбрать? Специалисты по недвижимости акцентируют внимание на площади и расположении, но упускают из виду ключевой аспект – комфорт в быту. Возможно ли интегрировать современную технику в квартире хрущевской планировки? Почему в квартирах брежневской эпохи часто бывает прохладно? И существует ли утверждение, что изношенная хрущевка предпочтительнее качественной брежневки? Анализируем два периода советского строительства, избегая идеализации.

Массовая застройка хрущевок велась в период с 1957 по 1985 год, чтобы оперативно решить проблему коммунальных квартир и ветхого жилья. Никита Хрущев поставил перед собой задачу предоставить каждой семье отдельное жилье к 1980 году. Проектировщикам были установлены строгие ограничения: минимизация расходов, максимальное количество квартир и приоритет скорости строительства.

В период с 1964 по 1982 год брежневки стали ответом на недостатки жилой застройки хрущевской эпохи. Введенные нормативы позволили расширить площади квартир и усовершенствовать их планировку. Однако необходимость экономии сохранялась, поскольку страна стремилась обеспечивать ежегодное строительство миллиона квартир.

Указанные исторические обстоятельства обуславливают все характеристики планировок. «Хрущевка» представляет собой некое соглашение между коммунальными квартирами и достойным жильем. «Брежневка» – это предпринятая попытка повысить удобство жилья, не приводя к значительному росту затрат на строительство.

При оценке размеров квартир, первым заметным отличием является их площадь. Однокомнатные квартиры в хрущевках обычно имеют площадь от 28 квадратных метров, в то время как в домах периода брежневка она начинается от 33 квадратных метра. В двухкомнатных квартирах эта разница становится еще более ощутимой: 42-46 метров против 52-54.

Речь идет не только о площади помещений. В хрущевках ощущается острая нехватка мест для хранения вещей. Кладовка, сопоставимая по размеру с телефонной будкой, встроенный шкаф глубиной всего 40 сантиметров — вот и все возможности. В брежневках же стали появляться более просторные гардеробные комнаты и антресоли.

Кухни в хрущевках представляют собой серьезную проблему. Их площадь, составляющая 5-6 квадратных метров, едва позволяет разместить холодильник и плиту. В брежневках же кухни стали просторнее — их площадь достигает 7-9 метров, что позволяет установить посудомоечную машину и даже небольшой диван.

Высота потолков также важна. В квартирах, построенных в эпоху хрущевок, стандартная высота составляет 2,5 метра, а в брежневках — 2,7 метра. Разница в 20 сантиметров может показаться незначительной, однако она заметна, особенно в небольших помещениях.

Особенности планировок квартир в хрущевках обусловлены необходимостью значительного сокращения расходов. Проходные комнаты, объединенные ванные комнаты и узкие коридоры – все это было сделано для экономии каждого квадратного метра.

Наиболее ощутимым недостатком квартир хрущевского типа являются комнаты, через которые осуществляется проход. В двухкомнатной квартире одна из комнат обязательно является проходной, что создает неудобства для семей, воспитывающих детей. Обеспечение личного пространства в такой квартире становится сложной задачей.

Благодаря строительству брежневок произошли существенные изменения в планировках жилых помещений. В квартирах стали появляться отдельные комнаты, раздельные санузлы стали общепринятым стандартом, а коридоры стали шире. В ряде типовых проектов даже были предусмотрены балконы и лоджии для каждой комнаты.

В квартирах брежневской постройки также встречаются необычные моменты. Длинные коридоры уменьшают функциональное пространство, а в некоторых планировках ванная комната настолько тесная, что стиральную машину можно установить лишь над унитазом.

Электрическая проводка в квартирах, построенных по типовому проекту «хрущевка», спроектирована с учетом нагрузки в 3-5 киловатт, которой было достаточно для питания телевизора, холодильника и утюга. Современные электроприборы способны превысить эту мощность. Одновременное включение кондиционера, посудомоечной машины и электроплиты приведет к срабатыванию автоматических выключателей.

В квартирах, построенных в эпоху Брежнева, предусмотрено больше электрической мощности – от 7 до 10 киловатт. Это позволяет использовать электроплиту, подключить кондиционер и не ограничиваться в потреблении электроэнергии. Тем не менее, для работы современной бытовой техники может потребоваться модернизация электропроводки.

Сантехнические системы в хрущевках представляют собой специфическую проблему. Чугунные трубы диаметром 50 миллиметров подвержены засорам уже через 10-15 лет эксплуатации. Напор воды при этом оказывается невысоким, что особенно заметно на верхних этажах. В домах периода брежневской эпохи трубы имеют больший диаметр, а система водоснабжения разработана более тщательно.

Отопление в хрущевках отличается простотой и при этом обеспечивает достаточную эффективность. Однотрубная система с чугунными радиаторами хорошо обогревает помещения, однако не предусматривает возможности регулировки температуры. В брежневках нередко устанавливали двухтрубную систему, позволяющую индивидуально настраивать температуру.

Проблема звукоизоляции в хрущевках весьма актуальна. Стены, разделяющие квартиры, хотя и имеют толщину в 18 сантиметров, плохо удерживают звуки. Можно услышать, как соседи разговаривают, смотрят телевизор или посещают санузел. Межкомнатные перегородки еще более тонкие – их толщина составляет 8-10 сантиметров.

Хотя брежневские дома и имеют некоторые преимущества, они не являются идеальными. Толщина стен в них составляет 20-25 сантиметров, однако и это не соответствует современным требованиям. Тем не менее, в планировке домов стало уделяться больше внимания расположению спален, чтобы они не были смежными с кухнями и ванными комнатами соседей.

Звукопередача через перекрытия представляет собой специфическую трудность для панельных домов. В хрущевках эта проблема стоит особенно остро: шаги соседей, живущих этажом выше, становятся очень заметными. Брежневки, в особенности построенные из кирпича, обеспечивают более высокий уровень звукоизоляции.

Квартиры, построенные в эпоху хрущевок, предоставляют более широкие возможности для значительной перепланировки. В большинстве случаев внутренние стены не являются несущими, что позволяет их демонтировать без каких-либо ограничений. Часто практикуется объединение кухни с гостиной, а также увеличение площади санузлов за счет части коридора.

Основная сложность, связанная с хрущевками, — наличие газовой колонки, установленной на кухне. Пожарные предписания не допускают объединения кухни с жилой комнатой при наличии такой колонки. В связи с этим возникает необходимость в переносе газовой колонки или замене её на электрическую плиту.

Перепланировки брежневских квартир сложнее из-за большего количества несущих стен, что ограничивает возможности. Однако первоначальные планировки обычно более удачные, поэтому глобальные изменения не нужны.

Поздние хрущевки серий 1-515 и 1-511 представляют наибольший интерес для перепланировки. В этих домах возможно создание современных планировок, которые по своим характеристикам не будут хуже, чем квартиры в новых домах.

Строительство хрущевок пришлось на время активного роста городов. Районы, возведенные в эпоху хрущевской застройки, нередко находятся недалеко от центра и характеризуются развитой инфраструктурой. В непосредственной близости расположены школы, поликлиники и магазины.

Здания типа «брежневок» преимущественно возводятся на окраинах города, поскольку там располагались большие участки незастроенной территории, необходимые для реализации крупных строительных проектов. В свою очередь, микрорайоны разрабатывались по комплексному плану, предусматривавшему одновременное строительство жилых домов, детских садов, школ и торговых центров.

Как правило, хрущевки отличаются более удобным расположением с точки зрения транспортной инфраструктуры. Многие жилые массивы, возведенные в 1960-х годах, находятся в пределах 10-15 минут ходьбы от станций метро. В брежневских районах, построенных в 1970-1980-х годах, зачастую необходимо пользоваться автобусами.

Дворы в домах, построенных в эпоху хрущевского строительства, отличаются меньшими размерами и большей уединенностью. Во дворах, появившихся в брежневскую эпоху, пространства значительно больше, однако они нередко оказываются сквозными и лишенными комфорта.

На рынке недвижимости квартиры в домах периода хрущевской застройки обычно оцениваются на 10-20% ниже стоимости брежневок, при условии одинаковой площади и местоположения. Однако эта разница в цене может оказаться иллюзорной, поскольку расходы на ремонт и реконструкцию могут быть весьма существенными.

В хрущевках коммунальные платежи, как правило, ниже, поскольку квартиры имеют небольшую площадь, а система отопления более эффективна. В брежневках большие размеры помещений и высокие потолки приводят к увеличению затрат на отопление.

Хрущевки обладают большей ликвидностью, что проявляется в более быстрой продаже и сдаче в аренду. Брежневки, напротив, требуют больше времени для поиска покупателя, однако сохраняют стоимость более устойчиво.

В хрущевках ремонтные работы могут обойтись дороже из-за необходимости полной замены инженерных систем и потенциальной перепланировки. В брежневках зачастую достаточно поверхностного косметического ремонта.

Программа реконструкции зданий в Москве в первую очередь затронула дома типа «хрущевки», поскольку они наиболее сильно устарели как с моральной, так и с физической точки зрения. Этот процесс может предоставить возможность получения новой квартиры, но также может стать причиной длительных проблем.

В программу реновации дома типа «брежневок» включают реже. Причина в том, что их эксплуатационный срок еще не истек, и, по оценкам, они способны прослужить еще 20-30 лет без проведения капитального ремонта.

В других регионах обстоит дело иначе: типовые дома, построенные в советское время, продолжат эксплуатироваться, поскольку не хватает средств для проведения капитальной реновации.

• Хрущевка станет хорошим выбором для тех, кто не против косметического ремонта и предпочитает жить недалеко от центра города. Это своего рода заготовка для жилья, которую можно превратить в современную квартиру. Среди основных достоинств – доступная стоимость, удобное расположение и перспективы перепланировки.
• Брежневка» – оптимальный вариант для сторонников традиций, предпочитающих готовые решения. Такие квартиры обычно предлагают большую площадь, более удачные планировки и меньше хлопот с ремонтом. К недостаткам можно отнести более высокую стоимость и, нередко, расположение на окраине города.

Молодой семье, не имеющей детей, вполне подойдет квартира в хрущевском доме, расположенном в благоустроенном районе. Семьям с детьми предпочтительнее брежневская квартира с отдельными комнатами. Пенсионерам удобнее жить в хрущевке – там меньше площади для уборки и ниже расходы на коммунальные услуги.

При выборе жилья стоит ориентироваться не на планировку, а на саму квартиру. Квартира в хрущевке с хорошим ремонтом предпочтительнее, чем квартира в брежневке, расположенной в неблагополучном районе.