Документы и риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры на вторичном рынке напоминает прохождение по минному полю – опасности кажутся повсюду. Поддельные бумаги, скрытые обременения, неучтенные долги, непредсказуемые соседи и внезапно появившиеся наследники — лишь часть трудностей, с которыми может столкнуться неопытный покупатель. В новом… шоу «Ремонтный движ» Эксперт по ремонту Ксения Шахматова и риэлтор Анна Пушкина рассказывают о проверке документов и выявлении рисков при покупке квартиры в сталинке серии 2-05. вторая серия Программа, демонстрируемая каждую неделю по воскресеньям на телеканале TV.

Знакомый с покупкой недвижимости человек сможет сэкономить время, если задаст продавцу нужные вопросы, ещё не посетив квартиру.

Когда покупаешь квартиру и расспрашиваешь о ней, просишь документы, то люди, у которых всё в порядке, открыты к диалогу и без проблем предоставляют всё. Когда же начинают юлить или говорить: «Ой, там мы не помним, не знаем», это первые звоночки, что возможно там что-то не так, — объясняет Анна Пушкина.

Какие важные вопросы следует адресовать продавцу перед осмотром?

• Какие бумаги подтверждают право владения квартирой (покупка, наследство, дар, приватизация)? В каком году была осуществлена регистрация права собственности?

• Какие были документы, если последние актуальны менее чем за 5 лет?

• Сколько лет владельцу? Присутствует ли владелец на сделке лично?

• Существуют ли ограничения, задолженности или аресты по отношению к квартире?

• Выбор — продажа по свободному рынку или альтернативным способом? В случае альтернативного варианта, обзавелись ли новым жильем?

Каждый вид правоустанавливающих бумаг обладает своими трудностями и опасностями при проверке. Специалисты советуют особенно тщательно изучать происхождение права владения.

Это самый надежный способ, особенно если владение квартирой продолжалось три года и более. Вместе с тем стоит учесть некоторые нюансы:

• При покупке квартиры в браке требуется удостовериться в наличии согласия супруга на сделку с недвижимостью.

• Необходимо понять, применялся ли материнский капитал при приобретении.

• Обратите внимание, если квартиру продавали многократно в течение недолгого времени.

Если квартира за последние пять лет была продана пять раз, это может свидетельствовать о странных действиях.

Приобретение квартиры по наследству сопряжено с повышенными рисками, которые особенно велики, если наследуемое жильё было куплено менее трех лет назад.

Анна Пушкина говорит, что если речь идет о наследстве, то лучше, чтобы оно было старше трех лет. Fresh inheritance can be contested.

Дополнительные факторы риска при наследстве:

• Наследие от него может быть оспариваемо внебрачными детьми.

• Наследие по завещанию не родственному человеку.

• Список наследников может быть неполным.

Важное значение при дарении квартиры имеет родство дарителя и одаряемого.

При получении подарка нужно получить заявление от дарителя о его осведомленности о продаже и отсутствии возражений. Особое внимание необходимо уделить случаям свежего дарения или не связанных близкими родственниками сделками, — советуют в чек-листе проверки. Telegram канале.

Приобретая квартиру, ранее ставшую частной собственностью, важно узнать, кто жил в ней во время приватизации и не изъявил ли кто-нибудь отказа от участия в этом процессе.

Если произойдет приватизация, обязательно уточните, были ли отказы – кто проживал, но не воспользовался правом на приватизацию, – советует риэлтор.

Право проживания в квартире сохраняется у таких людей до тех пор, пока они зарегистрированы по месту жительства.

Этот способ — самый опасный. Для получения ссуды доход нужно доказывать или реализовать не менее, чем 7-10 лет назад.

Чтобы проверить квартиру и продавца тщательно, нужно собрать и проанализировать большой комплект бумаг.

Обязательные документы:

• Документ, удостоверяющий личность продавца, проверяется визуально и на сайте МВД.

• Выписка из ЕГРН на объект (с zip-архивом);

• Документ, подтверждающий право собственности (в случае возникновения права до 15 июля 2016 года).

• Выписка из домовой книги и архивные данные.

• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

• Согласие мужа либо устная декларация о том, что брачные отношения отсутствуют.

Дополнительные документы в зависимости от ситуации:

• Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);

• Документы о непогашенных долгах по коммунальным услугам.

• История кредитования (доступна на портале Госуслуг).

• Уполномочие (в случае, когда продавец представлен другим лицом).

Анна Пушкина советует: всякую сомнительную сделку проверять тщательно. Если не получается выяснить все нюансы, лучше отказаться от покупки. Ведь речь идет о недвижимости и крупных суммах — миллионах рублей.

Приобретение жилья у престарелых граждан нуждается в особом внимании и ответственности.

На сделке для проверки отсутствия влияния психотропных веществ врач проводит медосвидетельствование собственника, которого вызывают на встречу.

Также необходимо заботиться о том, чтобы пожилой человек имел кров. В программе «Ремонтный движ» этому отводится особая значимость.

Бабушка из Москвы нуждалась во второй части жилья, которую имела ранее. Необходимо было доставить пенсионерку, социально незащищенную категорию населения, в квартиру с площадью не менее половины.

При продаже жилья не собственником, а уполномоченным лицом по доверенности требуется тщательная проверка.

Просите уточнить, будет ли продавец лично участвовать в сделке или через представителя. Если по доверенности, то проживает ли гражданин РФ за рубежом?

Доверенность необходимо проверить на подлинность на сайте Федеральной Нотариальной палатыС учётом того, что её можно отозвать в любое время.

Проверка продавца на банкротство – обязательная процедура. Важно проверить не только самого собственника, но и его супругу/супруга, а также то, является ли собственник учредителем или директором юридического лица, находящегося в процессе банкротства.

Для лучшей защиты прав покупателя следует руководствоваться следующими принципами.

В случае продажи единственного жилья, особенно пенсионером, целесообразно предусмотреть альтернативный порядок проведения сделки.

Мы внесли предоплату за квартиру, у имевших месяц срок найти себе жилье. За месяц нашли квартиру, её авансировали, и мы встретились, заранее запланировав день встречи в банке и совершив сразу две сделки.

В договоре нужно четко указать порядок выплаты денег продавцу. К примеру, при наличии зарегистрированных в квартире лиц, оплата может быть связана с их выпиской.

В алгоритме проверки указано: «Уточнить, кто прописан в квартире (до сделки все должны быть выписаны или получить деньги (как условие получения)).»

В трудных ситуациях целесообразно обращаться к специалистам: юристам, опытным риелторам, работающим с недвижимостью на вторичном рынке, а при необходимости и медицинским работникам для проверки состояния продавцов. Такой подход может помочь избежать серьезных проблем в дальнейшем.

В некоторых случаях привлекательность цены и хорошего местоположения не компенсирует опасности.

• Свежее наследство (до 3 лет), особенно от мужчины;

• Частое сбыт жилья в течение короткого промежутка времени.

• Продавец отказывается выдавать любые документы или справки.

• Несогласие продавца на проверку дееспособности;

• Для детей и престарелых квартира служит единственным местом проживания.

При обнаружении нескольких смен собственника в течение последнего года от покупки отказываются.

В шоу «Ремонтный движ» Специалисты демонстрируют не только принципы проверки, но и реализуют их на примере. Ксения Шахматова вместе с командой приобрела трёхкомнатную квартиру в доме 1958 года для капитальной переделки.

В этой квартире помимо идеального состояния у нас есть идеальные документы. Что это означает? У нас первичная приватизация, бабушка и два внука проживали здесь и в 2006 году оформили квартиру в собственность.

Команда провела тщательную проверку, изучив все документы, в том числе архивную выписку из домовой книги с данными о проживающих на момент приватизации. Уделили особое внимание проверке дееспособности пожилой собственницы, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Альтернативная сделка обеспечила защиту интересов всех участников, в том числе пожилой владелицы, для которой это был единственный дом.

Если в квартире возникли трудности после покупки, не переживайте. Многие ситуации решаемы.

• Проконсультируйтесь с юристом, разбирающимся в вопросах недвижимости, чтобы оценить обстановку.

• Содайте всю документацию по договору и анамнезу жилья.

• При выявлении мошеннических действий свяжитесь с полицией.

• В случае наличия страховки титула обратитесь в страховую компанию.

Лучшее средство — предупреждение. Проверка документов перед покупкой поможет предотвратить большинство трудностей.

Подводя итоги сказанного, предлагаем следующий чек-лист для проверки вторичного жилья.

• Ознакомьтесь с районом и домом (включая инфраструктуру, состояние здания и подъезда).

• Проанализируйте документы, подтверждающие право собственности, и сведения о предыдущих владельцах.

• Составьте запрос на получение выписки из ЕГРН и удостоверьтесь в отсутствии обременений.

• Проверьте, кто зарегистрирован в жилье и есть ли среди проживающих лица, отказавшиеся от приватизации.

• Убедитесь в правомочности продавца, отсутствии у него признаков банкротства и достоверности представленных им документов.

• Устройте безопасный обмен с ясными правилами расчёта.

• Если что-то вызывает сомнения, откажитесь от сделки.

• Следуя этим правилам, вы сможете снизить риски и купить квартиру, которая не будет иметь неприятных неожиданностей в дальнейшем.

  Более подробные чек-листы для проверки квартиры при покупке или продаже доступны в комментариях к посту на нашей странице. Telegram канале.

Эксперты шоу «Ремонтный движ» подскажут, как правильно отремонтировать недавно купленную квартиру. Программа выпустила 2 серии На телеканале в течение пяти серий покажут полный процесс реконструкции трехкомнатной квартиры сталинской постройки: от этапа приобретения до финишного дизайна. Включая перепланировку, обустройство дополнительного санузла и гардеробной.