В продуманном планировании кроется около девяти десятых успеха дизайн-проекта. К несчастью, далеко не все дома обладают изначально удачной организацией пространства, поэтому специалисты по дизайну нередко прибегают к увеличению площади путем ее трансформации.
Какие действия допустимы и какие запрещены при перепланировке? Что необходимо учитывать дизайнеру при разработке планировочного решения? Из каких этапов складывается процедура утверждения проекта изменения конфигурации помещения? На эти, а также на другие вопросы мы попросили ответить опытного дизайнера — Ирину Фефелову.
Ирина Фефелова Специалист по дизайну интерьеров, руководитель собственной студии, эксперт в строительстве, дизайне и инженерных технологиях. Проводит мастер-классы по темам «Дизайнер на стройке», «Авторский надзор», «Оборудование маленьких квартир» и «Текстильное оформление интерьера».
1. Что такое перепланировка
Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения – это изменение его планировки, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
- перенос
и разборку перегородок; - перенос и устройство дверных
проемов; - разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир; - устройство
дополнительных кухонь; - увеличение полезной площади за счет присоединения подсобных комнат;
- Устранение закуток в кухнях и входов на кухни, расположенных через жилые комнаты.
- устройство или переоборудование
существующих тамбуров.
Следует учитывать, что при реконструкции многоквартирного дома панельной конструкции любое изменение нуждается в утверждении у компетентных органов. Незаконное переоборудование (перепланировка) является нарушением закона и влечет за собой административную ответственность согласно Кодексу об администритивных правонарушениях Российской Федерации, Жилищному кодексу РФ и Кодексу Москвы об административных правонарушениях. Это может повлечь не только штрафами, но и дальнейшими проблемами с продажей квартиры.
2. Что нужно для согласования перепланировки
При планировании перепланировки согласование её прохождения будет осуществляться по следующим этапам.
- разработка
архитектурного проекта на перепланировку; - утверждение проекта
в БТИ (Бюро технической инвентаризации);
- проверка проведенных
работ специальной комиссией; - получение документов
с внесенными изменениями.
Для согласования перепланировки подготовьте пакет документов.
- заявление;
- Документы, подтверждающие право собственности на помещение, заверенные у нотариуса; проект перепланировки (при значительных изменениях) или переустройства (при незначительных изменениях).
- поэтажный план дома и
экспликация; - технический паспорт
квартиры; - разрешение всех домочадцев, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма; справка из технического паспорта дома, платежные документы об оплате коммунальных ресурсов (на всякий случай).
Для оформления и направления документов потребуется около месяца. Время рассмотрения/принятия решения в государственных структурах может колебаться от одного до полутора месяцев. Необходимо быть готовым к тому, что общий период ожидания может затянуться до шести месяцев. Кроме того, следует учитывать, что оформление перепланировки может потребовать финансовых затрат – от 25 тысяч до 80 тысяч рублей — сумма зависит от количества и сложности предоставляемых данных.
3. От каких идей придется отказаться
В процессе проведения ремонтных работ многие домовладельцы игнорируют требования по изменению планировки, что недопустимо. Важно помнить о необходимости получения разрешения на перенос газового оборудования – эту задачу должны выполнять квалифицированные специалисты. Рекомендуется доверить замену газовой плиты сотрудникам городского газораспределения для обеспечения безопасности работ и исключения вероятности утечек газа.
Несущие конструкции и плиты перекрытия должны быть проанализированы специалистами, а изменения согласованы в надлежащих органах власти. Запрещено перестраивать чердаки и технические этажи, а также изменять внешний вид фасада и его конструкцию. Часто нарушается разделение теплых и холодных помещений (лоджий и балконов с жилыми комнатами), перенося туда радиаторы отопления.
Крайне нежелательно демонтировать, сужать вентиляционные каналы или повреждать коммуникации; переносить без разрешения стояки горячего водоснабжения и инженерные системы. Запрещено подключаться к системе отопления дома для организации обогрева пола, а также проводить какие-либо работы, которые могут нарушить функционирование вентиляции и другого технического оборудования здания. Реализация проекта по созданию дополнительного санузла тоже невозможна.
Относительно перепланировки: объединение кухни с гостиной запрещено в квартирах, где установлена газовая плита. В таком случае кухня должна быть отделена дверью и оборудована усиленной системой вентиляции. Жилые комнаты должны иметь минимальную площадь 8 квадратных метров и обязательно располагать естественным освещением и отоплением.
4. Что можно согласовать без проблем
Несмотря на большое количество запретов, существуют варианты перепланировки, которые легко согласовать. Разрешат демонтировать не несущие перегородки или строить новые стены и перегородки в пределах допустимых нагрузок на перекрытия дома. Можно заменить инженерное оборудование при условии, что оно аналогично по параметрам и техническому устройству установленного ранее.
Разрешается внести незначительные изменения в водо- и газоснабжение при помощи специалистов соответствующих служб (исключая установку и перестановку газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей). Также разрешен косметический ремонт, включая замену отделочных покрытий стен, полов, потолков и наружных столярных элементов.
Какие действия следует предпринять по окончании ремонтных работ?
Получив разрешение на перепланировку, начните работы. Заполняйте журнал ведения работ, предоставленный в инспекции. По окончании ремонта вызовите комиссию для приемки работ. После осмотра комиссия выдаст Акт о завершенной перепланировке. Предоставьте его вместе с заявлением о выдаче нового технического паспорта в БТИ.
Но это ещё не всё: вам нужно пригласить специалиста из БТИ для проведения замеров, оплатить госпошлину. Только после этого новое свидетельство окажется у вас.
В случае принятия решения о проведении реконструкции квартиры собственными силами, без привлечения профессионального дизайнера, целесообразно воспользоваться бесплатной консультацией экспертов Московской жилищной инспекции. Соблюдение установленных норм и требований позволит осуществить перепланировку таким образом, чтобы она улучшила удобство проживания, не ставя под угрозу надежность здания и безопасность всех его обитателей.
