Ипотека в 2025 году: стоит ли брать? Руководство для новичков

В свежем выпуске подкаста эксперт по ипотеке Ольга Конзелевская проанализировала рынок ипотеки и предоставила советы для тех, кто собирается брать жилищный кредит в 2025 году.

Ольга Конзелевская — эксперт с 16-летним опытом работы в сфере ипотеки. В 2007 году начала карьеру в специализированном ипотечном банке Дельта Кредит, а сегодня руководит собственным брокерским агентством недвижимости и помогает людям получать одобрение по кредитам по всей России.

Вопрос беспокоит многих, в особенности молодых людей. Кажется разумным оплачивать своё жильё, а не чужое. Но в нынешней ситуации с финансами ответ не такой простой.

Ольга Конзелевская замечает: «Это очень личная история». — «Если доступна семейная ипотека, то однозначно лучше взять её. Если же это рыночная ипотека, нужно посмотреть — вероятно, выгоднее будет аренда».

Семейная ипотека — государственная программа с низким процентом (не более 6% годовых) при первоначальном взносе от 20%. Для участия в программе необходимо иметь ребенка в возрасте до семи лет.

Эксперт рассказывает о собственном опыте: «Я снимаю дом за 95 тысяч рублей ежемесячно. При ипотечном кредитовании по текущей ставке сумма составит 350 тысяч рублей. Если взять ипотеку по рыночной ставке с платежом 95 тысяч, то получится квартира-однушка, а не дом».

В Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях максимальная сумма кредита составляет 12 миллионов рублей, для остальных регионов — 6 миллионов. «Комбо-ипотека» может увеличить сумму до 30 миллионов для столицы и области, а до 15 миллионов – для других регионов.

Некоторые банки применяют так называемую «донорскую схему». Ольга объясняет: «Если у вас нет и не предвидится своих детей, а человек с детьми не планирует брать семейную ипотеку, то вы можете привлечь его в качестве донора». Правда, такому «донору» придется передать часть доли в приобретаемой недвижимости.

В нынешних реалиях минимальный процент по рыночной ипотеке составляет 23,5%. Это влечет за собой значительные переплаты. Специалист советует обращать внимание на такой вариант лишь в крайних ситуациях с перспективой досрочного погашения кредита.

На получение ипотеки возможна рассрочка от одного года до тридцати лет. Решение о сроке зависит от возможностей клиента и вида кредита.

• Для семейного займа (6%) я советую взять на тридцать лет и быстрее погашать. Но если честно, закрывать кредит под шесть процентов сейчас при таком уровне инфляции — нецелесообразно. Лучше эти средства положить на вклад, там заработают больше.

• Для потребительского кредита (свыше 23,5%) более выгодна краткосрочная заёмная сумма, поскольку разница в сумме уплаты за весь период существенно влияет на длительность.

Эксперт указывает, что оптимальным возрастом для получения кредита обычно считается 20-25 лет: при выборе возраста 30 или 25 лет разница в платеже может составлять лишь 1-2 тысячи рублей, а переплата будет заметно меньше.

По lâu вважалося, що найвигідніше купувати квартиру на стадії котловану, щоб потім її продати за більшу ціну. Однак ринок змінився.

С 2018 года, когда проектное финансирование стало доступным, эта стратегия перестала быть такой эффективной. Раньше застройщики возводили дома на средства вкладчиков, которые несли риск и получали более низкую цену. Сейчас застройщик использует банковские средства, а ваши деньги временно блокируются на счетах эскроу.

Сейчас для строителей выгодно снижать цены на уже почти готовые квартиры, потому что так быстрее получают свои средства с счетов-эскроу. Стоит обратить внимание на законченные дома или те, которые практически готовы к сдаче.

Большинство заёмщиков обращают внимание лишь на процентную ставку, что является оплошностью. «Существует множество различных деталей», — предостерегает специалист.

Например, нужно понимать отношение банка к материнскому капиталу при досрочном погашении.

Некоторые обладатели материнского капитала применяют его для предсрочного погашения ипотеки. Математически при предсрочном погашении выгоднее сократить срок кредита. В одном банке при использовании маткапитала для предсрочного погашения сокращение срока запрещено, а в другом — разрешено.

Также нужно учитывать, как банк:

• Рассчитывает предельную долговую нагрузку;

• Относится к разным источникам дохода;

• Включает учет кредитных карт и действующих задолженностей.

• Устанавливает требования к страхованию.

Специалист советует выполнить ряд необходимых проверок до посещения банка.

1. Оцените свою ситуацию на портале ФССП. Даже незначительные неуплаченные штрафы могут послужить причиной отказа. Также возможно возникновение совпадения имени с другим человеком, имеющим долги.

2. Убедитесь в действительности паспорта на сайте МВД — что, вдруг ваш паспорт оказался в числе недействительных?

3. Проверьте свою кредитную историю — По закону два раза в год можно это делать бесплатно в электронном виде. Ольга вспоминает случай из практики: «К ней обратилась девушка, очень популярный блогер. У неё висит три кредита по пять тысяч рублей с просрочками. Я спросила: «Что за кредиты?». Оказалось, мошенники где-то украли её паспортные данные и оформили на неё микрокредиты».

4. Определите максимально допустимый уровень задолженности. В расчётах учтите не только будущий платеж по ипотеке, но и все действующие кредиты, 10% от лимитов кредитных карт, расходы на иждивенцев (неработающую супругу, детей) и алименты. Суммарно эти затраты не должны превышать 50% от вашего дохода.

Недостаток подтверждённого дохода затрудняет получение кредита для многих желающих. Ольга Конзелевская советует использовать законные методы преодоления этого препятствия.

1. Зарегистрироваться как самозанятый — Самый простой путь — стать самозанятым на три месяца. После этого можно спокойно оформлять ипотеку.

2. Временно устроиться на официальную работу — Представьте, у вас есть знакомый, занимающийся бизнесом. Можно спросить его: «Давай, возьми меня в команду, дашь возможность потрудиться».

Специалист настоятельно предостерегает от сотрудничества с мошенниками, предлагающими подделку документов: потеря денег гарантирована, а также грозит уголовное преследование. Вне зависимости от результата вам могут занести в черный список банков и навсегда запретить пользоваться их услугами.

Ипотечный кредит — это длительное финансовое обязательство, требующее тщательной подготовки.

• Создайте финансовую подушку безопасности Советую начать копить деньги в специальной копилке и использовать онлайн-калькулятор для расчёта ежемесячных выплат по ипотеке. Откладывайте нужную сумму в копилку, чтобы иметь её при получении кредита.

• Рассмотрите страхование от потери работы В некоторых страховых компаниях можно оформить страховку, которая оплатит ипотеку на срок от 3 до 6 месяцев в случае увольнения.

• Приготовьте запасной вариант в случае финансовых проблем. Понимая сложившуюся ситуацию, первым шагом следует обратиться в банк-кредитор. Банк может предложить переструктурирование долга. В самом крайнем случае возможно продажа квартиры из-под залога.

• Если вы обеспечиваете семью, страхуйте жизнь. — Мужчина обеспечивает семью, жена воспитывает трёх детей, он единственный, кто зарабатывает. Семья берет ипотеку, но не застраховывают ему жизнь.

• Выберите оптимальную программу Семейная ипотека по шести процентам существенно дешевле рыночной — двадцать три с половиной процента.

• Замените навязанную банком страховку «Финучреждения предлагают страхование от связанных компаний, которое может быть значительно дороже. У вас есть тридцать дней со дня получения кредита, чтобы заменять страховку на более выгодную.»

• Используйте фразу о законе о конкуренции «Согласно закону о конкуренции, никто не может принуждать меня к сотрудничеству с определенной страховой компанией».

• Подумайте о приобретении жилья с использованием ипотечного кредита. В Сбербанке предусмотрена программа: можно выкупить объект из-под залога у заемщика, который брал ипотеку по сниженной ставке (8-11%). Вам передадут долг вместе с этой ставкой.

• Обратитесь к ипотечному брокеру Возможно предоставление снижения процентной ставки. С большинством банков существуют партнерские договоры. Цена услуг брокера стартует от тридцати тысяч рублей за одобрение.

Ольга Конзелевская отмечает, что ответ на этот вопрос определяется исключительно личными обстоятельствами.

• Имеете ли Вы доступ к семейной ипотеке? — однозначно да, это выгодное вложение.

• В случае с рыночным кредитом на жильё, — скорее всего нет, разве что вы уверены в постоянном высоком дохода или собираетесь быстро выплатить долг.

• Если вы арендуете жилье Рассчитайте, сколько стоит аренда сейчас и сколько бы стоило ипотека для этой же квартиры. Примите решение исходя из расчётов, а не чувств.

В настоящее время застройщики часто предлагают вторичную недвижимость, собственность на которую оформлена на них. Такой жилой фонд подходит для семейной ипотеки, и можно сразу заселиться.

Полную беседу с экспертом по ипотечному кредитованию Ольгой Конзелевской доступно в подкасте на все популярные площадках, а также на официальном YouTube-канале проекта.