Ипотека в 2025 году: стоит ли брать? Руководство для новичков

В свежем выпуске подкаста InMyRoom специалист по ипотечным кредитам Ольга Канзлер поделилась информацией о нынешней обстановке на рынке ипотеки, предоставив советы для желающих оформить жилищный кредит в 2025 году.

Ольга Канзлер — эксперт с 16-летним стажем работы в ипотечной сфере. Начала карьеру в 2007 году в банке Дельта Кредит, а сегодня руководит собственным агентством недвижимости, помогая людям получить одобрение по кредитам по всей России.

Вопрос о том, кто должен оплачивать жилье, беспокоит многих, в особенности молодежь. С одной стороны, кажется разумным платить за собственное жилье, а не кому-то еще. С другой стороны, в нынешних экономических реалиях ответ не столь прост.

«Это очень личная история», — подчёркивает Ольга Канзлер. — «Если доступна семейная ипотека, то однозначно лучше взять её. В случае с рыночной ипотекой стоит оценить — аренда, скорее всего, будет выгоднее».

Программа семейной ипотеки предусматривает субсидированную ставку до 6% годовых при первоначальном внесении от 20%. Право на получение такой ипотеки имеют семьи с ребенком младше семи лет.

Специалист рассказывает о собственном опыте: «Я снимаю жилье за 95 тысяч рублей ежемесячно. Если бы взял этот дом в ипотеку по текущей ставке — это было бы 350 тысяч. При рыночной ставке ипотеки с платежом 95 тысяч мне досталась бы лишь однокомнатная квартира, а не целый дом».

Максимальный размер кредита составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей, 6 миллионов — для остальных регионов. Программа «комбо-ипотека» дает возможность повысить лимит до 30 и 15 миллионов соответственно.

Есть любопытный момент: некоторые банки применяют «донорскую схему».
Ольга говорит: «Если у вас нет и не предвидится детей, а человек с детьми не собирается оформлять семейную ипотеку, вы можете его привлечь в качестве донора». Правда, такому «донору» придётся отдать часть недвижимости.

В нынешних реалиях минимальная процентная ставка по рыночной ипотеке составляет 23,5%, что ведёт к существенной переплате. Специалист советует обращать внимание на этот вариант лишь в случае крайней необходимости с условием возможности досрочного погашения кредита.

Срок ипотечного кредита варьируется от одного года до тридцати лет, что определяется финансовыми возможностями заемщика и видом выбранной ипотеки.

• Для семейной ипотеки (6%) советую взять на 30 лет и скорее погашать. Впрочем, закрывать кредит под 6% с нынешней инфляцией — лишаете себя прибыли. Лучше эти средства положить на вклад, там заработают больше.

• Для рынка ипотеки (от 23,5%) выгоднее брать кредит с более коротким сроком, так как переплата может значительно увеличить общую стоимость.

Специалист подчеркивает, что обычно срок кредита от 20 до 25 лет считается наилучшим: «Если брать 30 или 25 лет, разница в платеже незначительна — лишь 1-2 тысячи, но переплата существенно меньше».

В прошлом считали прибыльным приобретать квартиры на начальной стадии строительства для последующей перепродажи по более высокой цене. Сейчас ситуация изменилась.

С 2018 года, с появлением проектного финансирования, стратегия изменилась. Раньше застройщики строили на средства вкладчиков, которые несли риск и получали более низкую стоимость. Сейчас застройщик использует деньги банка, а ваши средства замораживаются на эскроу-счетах.

В новых реалиях строителям выгодно предлагать скидки на квартиры с высоким уровнем готовности для ускорения получения денег с escrow-счетов. По этой причине стоит обратить внимание на уже построенные дома или объекты, находящиеся на поздней стадии строительства.

Большинство заёмщиков обращают внимание лишь на процентную ставку, что является ошибкой. Эксперт предупреждает о множестве нюансов.

Важно понимать позицию банка по отношению к материнскому капиталу при условии его досрочного погашения.

Часто люди с материнским капиталом применяют его для уменьшения долга по ипотеке. Математически более целесообразно сокращать время выплаты кредита при досрочном погашении. В одном банке досрочное погашение маткапиталом не позволяет сократить срок, и вы не сможете сэкономить миллионы рублей, в другом – разрешается.

Также нужно учитывать, как банк:

• Рассчитывает предельную долговую нагрузку;

• Относится к разным источникам дохода;

• Включает расчеты с кредитными картами и действующими кредитами.

• Устанавливает требования к страхованию.

Специалист советует выполнить ряд необходимых проверок до обращения в банковское учреждение.

1. Узнайте о себе на сайте ФССП. Мелкие неуплаченные штрафы могут послужить основанием для отказа. Возможен случай совпадения имени с задолженностями.

2. Убедитесь в действительности паспорта на сайте МВД — А что, если ваш паспорт внезапно окажется в списке недействительных?

3. Проверьте свою кредитную историю — По закону можно это делать бесплатно два раза в год в электронном виде. Ольга приводит пример из практики: «К ней обратилась девушка, очень популярный блогер. У неё висит три кредита по пять тысяч рублей с просрочками. Я спросила: «Что за кредиты?». Оказалось, мошенники где-то похитили её паспортные данные и оформили на неё микрокредиты».

4. Определите свой максимальный уровень задолженности. Примите во внимание будущий платеж по ипотеке, все действующие кредиты, 10 процентов от лимитов кредитных карт, расходы на иждивенцев (неработающую супругу, детей) и алименты. Сумма всех расходов не должна превышать 50 процентов вашего дохода.

Часто люди, желающие взять кредит, не могут предоставить подтверждение о доходе. Ольга Канзлер советует использовать законные методы для разрешения этой ситуации.

1. Зарегистрироваться как самозанятый — Самый простой способ — это стать самозанятым на три месяца, после чего можно без проблем получить ипотеку.

2. Временно устроиться на официальную работу Представьте, вы знаете предпринимателя или владельца бизнеса. Можно попросить его принять на работу.

Специалист категорически не советует обращаться к лицам, которые предлагают подделывать документы. Это приведет к расходам денег, повлечет уголовную ответственность и может стать причиной включения в черные списки банков с отказом в обслуживании без права повторного обращения.

Ипотека – долгосрочный финансовый договор, требующий тщательной подготовки.

• Создайте финансовую подушку безопасности Советую начать откладывать деньги в копилку, используя ипотечный калькулятор, чтобы узнать сумму ежемесячного платежа.

• Рассмотрите страхование от потери работы В некоторых страховых организациях можно оформить страховку, которая покрывает выплату ипотеки на срок от трёх до шести месяцев в случае потери работы.

• Составьте запасной вариант при возможных проблемах с финансами. Понимая возникшую ситуацию, первым делом обратитесь в свой банк. Банк может предложить пересмотр условий кредита. В последнюю очередь можно рассмотреть возможность продажи квартиры, находящейся под залогом.

• Страхуйте жизнь, будучи единственным добытчиком в семье. — Мужчина кормит семью, у него жена с тремя детьми в декрете, он единственный источник дохода. Берут ипотеку и не страхуют жизнь. Что же думают?

• Выберите оптимальную программу Семейный кредит под 6% существенно выигрывает по ставке у рыночного под 23,5%.

• Замените навязанную банком страховку Финансовые организации предлагают страхование от своих партнеров, цена которого может быть существенно выше. С момента получения кредита у вас есть 30 дней, чтобы найти более подходящий вариант страхования.

• Используйте фразу о законе о конкуренции — «Законом об антимонопольном регулировании никто не может указывать мне, с какой страховой компанией сотрудничать».

• Подумайте о приобретении квартиры с переоформлением ипотечного кредита. Сбербанк предлагает программу выкупа объектов из-под залога у заемщиков, оформивших ипотеку по сниженной процентной ставке (8-11%). В этом случае долг с указанной ставкой будет переведен на вас.

• Обратитесь к ипотечному брокеру Возможно уменьшить процентную ставку. С многими банками заключены партнерские соглашения. Стоимость услуг брокера начинается от 30 тысяч рублей за одобрение.

Ольга Канзлер указывает, что ответ на этот вопрос исключительно персональный и определяется Вашей индивидуальной ситуацией.

• Если у вас возможность воспользоваться семейным ипотечным кредитом, — однозначно да, это выгодное вложение.

• Если обсуждается жилищный кредит на рынке… — Скорее всего, нет, разве что вы уверены в постоянном высоком доходе или собираетесь быстро выплатить кредит.

• Если вы арендуете жилье Вычислите разницу между вашим нынешним платежом за аренду и потенциальным ипотечным взносом для той же квартиры. Примите решение, руководствуясь расчётами, а не чувствами.

В настоящее время множество предложений от застройщиков касаются вторичной недвижимости, то есть собственности, оформленной на застройщика. Такое жилье подходит для семейной ипотеки, и можно сразу въезжать и жить в нём.

Беседу с экспертом по ипотечному кредитованию Ольгой Канзлер можно услышать в полном объёме в подкасте InMyRoom на распространенных платформах, а также на официальном YouTube-канале проекта.