Как избежать проблем при покупке квартиры?

Представьте: квартира мечты с тремя комнатами, высокими потолками и большими окнами. Но на следующий день после покупки вас ждут неприятные сюрпризы — затопленные соседи снизу, внезапно объявившиеся «наследники», требующие свою долю или объявление сделки недействительной из-за недееспособности продавца. Такие кошмары покупателей вторичного жилья встречаются чаще, чем кажется.

В новом шоу «Ремонтный движ» Эксперт по ремонту Ксения Шахматова и риэлтор Анна Пушкина рассказывают о способах совершения безопасных сделок с недвижимостью вторичного рынка, используя в качестве примера трёхкомнатную квартиру сталинской серии 2-05. вторая серия Телепрограмма, транслируемая каждую неделю по воскресеньям на канале ТВ.

В сталинском доме трехкомнатная квартира при первом взгляде кажется отличной покупкой: высокие потолки, просторные комнаты, толстые стены и хорошее расположение. «Почему великолепны эти квартиры, почему их так любят? Благодаря высоким потолкам, три метра высотой, большим окнам, очень пониженной слышимости из-за толстых перекрытий и малому количеству квартир на этаже», — отмечает Ксения Шахматова.

Красивая внешность не всегда говорит о качестве. Приобретение жилья может обернуться неприятностями, если игнорировать анализ важных бумаг и истории помещения.

В процессе знакомства с планировкой и мечтами о ремонте покупатели могут упустить важный момент — юридическую чистоту сделки. Проблемы с документами приводят к потере квартиры и всех вложений.

Перед тем как полюбить квартиру, необходимо детально изучить предоставленный пакет документов, раскрывающий её прошлое и актуальное состояние.

Базовые документы:

• Документы продавца для проверки (визуальный осмотр и сверка данных на сайте МВД).

• Выписка из реестра недвижимости с информацией о предыдущих владельцах.

• Документ, подтверждающий право владения (например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения).

• Сведения из домовой книги и архивная справка.

• Поэтажный план и экспликация БТИ.

Документы для проверки «чистоты» продавца:

• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

• Согласие мужа на сделку купли-продажи или уведомление о том, что брак не был заключен.

• Документы о погашении долгов по оплате коммунальных услуг.

Когда покупаешь квартиру и расспрашиваешь, просишь документы, то люди, у которых всё в порядке, открыты к диалогу и без проблем предоставляют всё. Когда же начинают юлить или говорить: «Ой, там мы не помним, не знаем» — это первые звоночки, что возможно там что-то не так, — делится своим опытом риэлтор Анна Пушкина.

Не все причины владения имуществом одинаково надежны.

Договор купли-продажи — как правило, самый безопасный выбор, особенно при собственном владении жильем более трёх лет. Однако и здесь могут возникнуть сложности.

• Не было ли использовано материнский капитал?

• Согласился ли на продажу муж или жена?

• Не совершались ли повторные продажи в течение короткого времени?

Наследство Это один из самых опасных способов добычи информации, особенно если оно «свежее» (до 3 лет).

• Возможны появления новых наследников, неизвестных до сих пор.

• Наследство от мужчины представляет особую опасность из-за возможности появления внебрачных детей, которые могут предъявить претензии к квартире.

• Всегда проверяйте реестр наследственных дел.

Анна Пушкина советует, если речь идет о наследстве, то предпочтительнее, чтобы оно было старше трех лет. Не берут, не любят свежие наследства. Свежее наследство может быть оспаримо.

Дарение Необходимо проявлять особую внимательность при совершении такого поступка, особенно если между дарителем и одаряемым нет близких родственных связей.

• Узнайте, как связаны друг с другом тот, кто дарит, и тот, кому дарят.

• Уточните у донора, о продаже ему известно и никаких возражений к ней нет.

• Особое внимание уделяйте новому дарению.

Приватизация — может предоставлять убежище «отказникам», сохранившим право на жильё.

• Внимательно изучите старую домовую книгу и заберите копию её записи.

• Узнайте, кто был зарегистрирован на момент приватизации;

• Убедитесь, что нет отказовиков, имеющих право на проживание.

Рента (пожизненное содержание с иждивением) — самый рисковый вариант:

• Договор требуется оформить у нотариуса и внести в реестр недвижимости.

• Проверить факт получения арендной платы следует минимум через семь или десять лет.

Приобретение жилья у пенсионеров нуждается в повышенной бдительности и ответственном отношении. Соглашения с владельцами недвижимости старшего возраста чаще всего вызывают судебные разбирательства со стороны близких.

В данном случае Бабушке уже 84 года. Мы просим справки с психо- и наркодиспансера не только у бабушки, но и у всех. Важно получить справки по месту регистрации.

При покупке квартиры от пожилого владельца, числящегося в психоневрологическом диспансере, рекомендуется воздержаться. В экстренных ситуациях допускается вызов врача для осмотра во время сделки.

Важно также удостовериться, чтобы пожилая женщина не осталась без жилья. Команда шоу «Ремонтный движ» организовала другой вариант сделки для защиты интересов 84-летней хозяйки.

Бабушка, жительница Москвы, нуждается в таком же варианте жилья, как и раньше, где ей принадлежала третья часть. Нам необходимо, чтобы бабушку, взрослую пенсионерку, относящуюся к социально незащищенному слою населения, перевезли в квартиру, где у неё было бы минимум половина площади.

При участии представителя по доверенности сделки требуют дополнительной проверке, поскольку доверенность может быть отменена в любое время, и собственник может быть не в курсе продажи.

Проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной Нотариальной палатыГде сейчас владелец имущества, и чем ему помешает быть на встрече?

В жилище, находящемся в собственности меньше трех лет, требуется особая внимательность.

При выявлении нескольких смен собственника в течение последнего года от покупки отказаться.

Чеклисты Ищите в комментариях под публикацией в нашем канале Telegram.

Эксперты по недвижимости часто сталкиваются с ситуациями, где отсутствие проверки приводит к серьёзным трудностям для покупателей.

Случай 1: Скрытые отказники приватизации. Семья приобрела жилье без получения документа о предыдущих жильцах. Позже предъявил свои права родственник старых хозяев, ранее проживавший в квартире и отказавшийся от приватизации. Суд не смог выписать его.

Случай 2: Сделка с недееспособным продавцом. Продавец, казавшаяся рассудительной во время сделки, по версии её родственников, болела деменцией. Суд признал сделку недействительной, покупатели вернули квартиру и понесли убытки от судебных издержек.

Случай 3: Проданное наследство. По завещанию квартира была приобретена у наследника, однако спустя время заявились наследники первой очереди, о которых не подозревал даже продавец. Сделку оспорили, в результате чего покупатели лишились как денег, так и жилья.

Чтобы не допустить катастрофы, выполняйте этот алгоритм проверки.

Шаг 1: Предварительный разговор с продавцом. Задайте ключевые вопросы еще до просмотра:

• Какие правоустанавливающие документы на квартиру?

• Сколько лет владельцу? Примет ли участие владелец в сделке лично?

• Есть ли обременения или долги?

• Альтернативная или свободная продажа?

Шаг 2: Проверка документов. Просмотрев, закажите все документы и тщательно прочитайте их. Обратите особое внимание на:

• Изъявлениe из государственного реестра недвижимости с историей сделок купли-продажи.

• Архивной выписке из домовой книги;

• Документам, подтверждающим дееспособность продавца.

Шаг 3: Организация безопасной сделки:

• Пожилым продавцам лучше подходит альтернативный способ заключения сделки.

• Определите в договоре порядок выплаты денежных средств (например, по окончании выселения всех жильцов).

• Изучите возможность использования аккредитива или банковской ячейки при проведении расчетов.

В некоторых ситуациях даже значительная скидка не оправдывает возможных рисков. Специалисты советуют воздержаться от покупки в таких случаях:

• Свежее наследство (до 3 лет), особенно от мужчины;

• Наследие, полученное по завещанию от неродственника.

• Частое сбывание квартиры в течение короткого промежутка времени.

• Продавец отказался выдавать любые документы.

• Единое жильё для престарелых без других вариантов обмена.

Если у вас возникло хоть какое-то сомнение по поводу недвижимости, нужно ее тщательно изучить. Если ничего подозрительного не найдете, лучше воздержаться от покупки. Это недвижимость — дело серьезное, с большими суммами, которые измеряются миллионами.

В шоу «Ремонтный движ» Специалисты демонстрируют не только правила проверки, но и применяют их к конкретной ситуации, проанализировав трёхкомнатную квартиру в доме 1958 года постройки до её приобретения.

В этой квартире помимо того, что она идеальная, у нас попались идеальные документы. Что это значит? У нас тут первичная приватизация, бабушка, внучка и внук проживали здесь и в 2006 году приватизировали эту квартиру, — рассказывает Анна Пушкина.

Команда проанализировала документацию и обеспечила защиту интересов пожилой собственницы, организовав альтернативный вариант сделки.

Мы внесли предоплату за квартиру, у имевших право месяц на поиск жилья. За месяц нашли себе квартиру, авансировали её, и мы встретились, заранее запланировав день. Встретились в банке и сразу сделали две сделки.

Купив квартиру и столкнувшись с проблемами, не унывайте. Возможны способы защиты своих прав.

• Обратитесь к юристу, разбирающему жилищные споры.

• Просмотрите все бумаги сделки вместе со специалистом.

• При мошенничестве свяжитесь с органами власти.

• Уговаривайте желающих получить квартиру о компенсации.

• В крайнем случае, приготовьтесь к суду.

Судебные процессы иногда занимают много времени и не всегда завершаются победой покупателя. Предотвращение проблем бывает более действенным, чем их решение позднее.

Приобретая квартиру, важно помнить, что это не просто покупка жилья, а сложная правовая операция.

• Тщательно проверяйте документы, даже если продавец внушает доверие.

• Обращайте особое внимание на так называемые «рискованные» основания владения имуществом.

• Не экономьте на профессиональной юридической проверке;

• Производите оформление сделки при помощи проверенных систем платежей.

• Если что-то вызывает сомнения, то откажитесь от покупки.

Внимательно следуя данным простым, но важным указаниям, вы значительно уменьшите вероятность возникновения проблем после приобретения квартиры.

Больше узнать о нюансах подбора и контроля вторичной недвижимости, а также об entire ремонте трехкомнатной хрущёвки можно в новом шоу «Ремонтный движ». вторая серия На телеканале в течение пяти эпизодов специалисты продемонстрируют весь процесс трансформации жилья: начиная с приобретения и заканчивая созданием стильного интерьера с перепланировкой — вместо одного санузла появятся два, а также отдельная гардеробная.