Как правильно принять квартиру в новостройке: проверка дефектов и ответственность застройщика

Получив ключи от новой квартиры, возникает желание немедленно приступить к ремонту. Однако менеджер застройщика торопит с подписанием акта, утверждая, что все в порядке. Но стоит остановиться. Подписание акта приемки свидетельствует о вашем согласии с текущим состоянием квартиры. После этого добиться устранения недостатков за счет застройщика будет значительно труднее. Тщательный осмотр, занимающий всего полчаса, может позволить избежать затрат в размере от 100 000 до 500 000 рублей.

• Используйте фонарик (встроенный в телефон также подойдет): осветите углы, ниши и пространства за радиаторами.
• Для выравнивания можно использовать приложение на телефоне, однако для более точных измерений предпочтительнее использовать строительный уровень).
• Рулетка: необходима для проверки размеров помещений, поскольку они могут отличаться от указанных в договоре).
• Для проверки необходимо вставлять лист бумаги и маркер в предназначенные для этого прорези.
• Использование малярного скотча для выделения дефектов на стенах.
• Обычно застройщик предоставляет бланк дефектной ведомости (смотрового листа). В случае отсутствия такого документа, составляется акт в свободной форме, включающий адрес, дату, перечень выявленных дефектов и подпись. Необходимо оформить два экземпляра: один для вас, второй – для застройщика.

Необходимо открыть и закрыть каждое окно, а также балконную дверь. Работа механизма должна быть выполнена без рывков и заеданий. Ручка должна быть надежно закреплена и не должна шататься. Осуществите проверку всех доступных положений: полное открытие, откидывание и режим микропроветривания.

• Стеклопакеты должны быть лишены трещин, сколов и запотевания между стеклами. Наличие конденсата внутри стеклопакета указывает на его разгерметизацию, что влечет за собой обязательную замену за счет застройщика).
• Для обеспечения герметичности уплотнительная резинка должна плотно прилегать. Чтобы проверить это, поместите лист бумаги в закрывающееся окно. Если лист легко извлекается, усилие прижатия недостаточное, и в холодное время года будет ощущаться сквозняк.
• Монтажные швы, то есть стыки окна и стены, необходимо заделать пеной и закрыть отделочными материалами. Если монтажная пена видна снаружи, она разрушится под воздействием ультрафиолетового излучения в течение года. Также обязательны пароизоляционный и гидроизоляционный слои.

• Стены: приложите к стене строительный уровень или длинное правило. Допустимое отклонение от вертикали составляет 5 мм на метр. Если отклонение превышает этот показатель, это свидетельствует о дефекте. Проведите рукой по поверхности стены и зафиксируйте все неровности: бугры, впадины, наплывы бетона.
• Небольшие трещины шириной до 0,3 мм, возникающие в процессе усадки, считаются допустимыми. Более широкие трещины свидетельствуют о конструктивных недостатках. Трещины, располагающиеся по диагонали от угла окна или дверного проема, могут указывать на дефекты фундамента.
• Убедитесь, что при обходе по всей площади стяжка не издает глухой пустотный звук при постукивании – это признак бухтения. Бухтение указывает на отслоение стяжки от основания. Контролируйте уровень: допустимые перепады составляют до 2 мм на каждые 2 метра для ламината и до 3 мм для плитки.
• На потолке присутствуют трещины и следы протечек, выраженные желтыми пятнами. Также наблюдаются различия в уровне плит перекрытия (рекомендуется проверить с помощью правила). Высота потолка должна соответствовать условиям договора (как правило, составляет 2,5–2,7 м). Проведите замеры с помощью рулетки в нескольких местах.

Легкое открывание и закрывание. Замки функционируют, ключи соответствуют (как правило, предоставляется три комплекта). Дверь не имеет задиров по краям. Расстояние между дверью и коробкой одинаковое по всему контуру.

Наличие глазка оговаривается договором. Уплотнительная резинка устанавливается по периметру.

• Необходимо проверить все радиаторы на наличие подтеков. Работа запорной арматуры, расположенной на батареях, должна быть исправной. При приемке системы отопления в отопительный сезон следует убедиться в том, что радиаторы прогреты.
• Для проверки системы канализации необходимо налить воду в каждый слив – в раковину, ванну и унитаз. Убедитесь, что вода уходит без препятствий. Также следует осмотреть все соединения труб, чтобы исключить наличие капель, влажных участков или признаков коррозии.
• Чтобы проверить вентиляцию, поднесите лист бумаги к вентиляционной решетке. Если он прилипает, это свидетельствует о наличии тяги. В противном случае, вентиляция не функционирует, и это указывает на серьезную неисправность.

• Все замечания следует фиксировать в дефектном акте. Описание должно быть максимально подробным: «В стене комнаты номер один обнаружена трещина, протяженность которой составляет 40 сантиметров, а ширина – 2 миллиметра. Она начинается от левого верхнего угла окна и тянется к потолку». Обязательно фотографируйте каждый выявленный дефект, указывая его местоположение.
• Подписывать акт приемки не следует, пока не будет составлен дефектный акт. Застройщик должен исправить выявленные недостатки в установленный период времени, как правило, от 45 до 60 дней. После этого проводится повторная приемка.

Тщательный осмотр объекта с использованием фонарика и уровня позволит избежать месяцев переписки с застройщиком и сэкономить десятки тысяч рублей, потраченные на исправление допущенных ими ошибок.