Квартиры с прошлым: как избежать трудностей при покупке на вторичке

Поиск квартиры на вторичном рынке может быть похож на хождение по минному полю: угрозы подстерегают на каждом шагу. Поддельные бумаги, скрытые обременения, непогашенные долги, непредсказуемые соседи и неожиданно появляющиеся наследники — лишь часть проблем, с которыми может столкнуться покупатель без опыта. В новом шоу «Ремонтный движ» эксперт по ремонту Ксения Шахматова вместе с риэлтором Анной Пушкиной делятся своим опытом проверки документов и выявления рисков при покупке квартиры в сталинке серии 2-05. Вышла уже вторая серия шоу, которое будет транслироваться каждое воскресенье на канале INMYROOM TV.

Искушенный покупатель может сократить время на поиски, расспросив продавца о квартире ещё до визита.

Покупая квартиру и расспрашивая о ней, прося документы, открытые к диалогу люди с прозрачными делами предоставляют всё без проблем. Если же начинают увиливать или говорить: «Ой, мы не помним, не знаем», это первые сигналы о возможных проблемах.

Каковы основные вопросы к продавцу перед осмотром?

• Какие документы подтверждают право собственности на квартиру (купчая сделка, наследство, дарственная, приватизация) и в каком году были оформлены?

• Что было с документами ранее, если они были выпущены менее пяти лет назад?

• Каков возраст владельцу? Примет ли участие владелец сделки лично?

• Наручатся ли какие-нибудь сложности с этой квартирой из-за задолженностей или судебных приставов?

• Продажа по другой схеме или свободно? В случае альтернативы, нашёл ли кто-то новый дом?

Каждый вид документов, удостоверяющих право владения, обладает специфическими рисками и правилами оценки. Специалисты советуют уделять особое значение факторам, приведшим к появлению права собственности.

Это самый защищённый способ, при условии владения квартирой более трех лет. Впрочем, есть моменты, требующие внимания:

• При покупке квартиры в браке требуется согласие другого супруга на продажу.

• Необходимо установить, применялся ли материнский капитал при приобретении.

• Если квартиру продавали много раз в течение короткого времени, это повод для осмотрительности.

Если квартира за последние пять лет меняла владельцев пять раз, это вызывает подозрения о возможных странных действиях.

Риски при покупке квартиры по наследству велики, особенно если с момента получения наследства прошло меньше трех лет.

Анна Пушкина говорит: «Если это наследство, то лучше пусть будет старше трёх лет. Мы его не берем, не любим свежий, его могут оспорить».

Дополнительные факторы риска при наследстве:

• Его наследство может быть оспорено внебрачными детьми.

• Наследие, переданное по завещанию неродственнику.

• Имеются не все наследники.

При вручении квартиры необходимо учитывать родственные связи между дарителем и одаряемым.

При получении подарка требуется заявление от дарителя об осознании продажи и отсутствии возражений. Важно обратить особое внимание, когда подарок новый или предоставлен не близким родственником.

При приобретении квартиры, которая прошла приватизацию, необходимо установить, кто проживал в ней во время приватизации и не воздержался ли кто-либо от её получения.

Риэлтор рекомендует всегда уточнять, кто проживал в квартире, но отказался от приватизации, если приватизация уже состоялась.

Если прописка сохраняется у прежних жильцов, новый владелец квартиры может столкнуться с трудностями.

Такой способ выбора недвижимости является наиболее опасным. В списке условий проверки квартир сказано: «Доход должен быть доказан или получен более 7-10 лет назад».

Чтобы провести комплексное обследование квартиры и продавца, требуется собрать и проанализировать множество бумаг.

Обязательные документы:

• Документ, удостоверяющий личность продавца, подтвержденный visualным осмотром и проверкой на сайте Министерства внутренних дел.

• Выписка из ЕГРН на объект (с zip-архивом);

• Документ, подтверждающий право собственности (при возникновении права до 15 июля 2016 года).

• Выписка из домовой книги, а также архивный документ.

• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

• Согласие мужа или декларация о незамужестве.

Дополнительные документы в зависимости от ситуации:

• Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);

• Документы о непогашенной задолженности по счетам ЖКХ.

• История кредитов (доступна на портале «Госуслуги»).

• Полномочие (при участии представителя продавца).

Рекомендую всем: любую подозрительную ситуацию, как только возникнет сомнение, либо проверять до конца, и если ничего не найдёте, то лучше не брать. Потому что это недвижимость, большие деньги – миллионы.

Приобретение жилья у лиц старшего возраста нуждается в повышенной бдительности и внимательном отношении.

Риэлтор советует: «В этом случае Вы привлечёте врача для проведения медосвидетельствования, чтобы подтвердить, что на сделке собственник не находится под воздействием психотропных веществ».

Важно также позаботиться о том, чтобы пожилый человек не лишился жилья. В программе «Ремонтный движ» данному аспекту уделяют особенное внимание.

«Бабушка из Москвы нуждается в жилье. Раньше у нее было здесь третья часть собственности. Нужно, чтобы взрослую пенсионерку, которая относится к социально незащищенному слою населения, перевезли в квартиру, где ей было бы не менее половины».

Продажа имущества через представителя по доверенности требует дополнительного внимания при проверке.

Спросите у продавца, будет ли участник сделки присутствовать лично или по доверенности. Уточните, является ли продавец гражданином РФ, если действует по доверенности и проживает за границей.

Для проверки доверенности на подлинность обратитесь к сайту Федеральной Нотариальной палаты. https://reestr-dover.ruРассматривая это, имейте в виду возможность отзыва.

Проверка продавца на банкротство — обязательный шаг.
Необходимо проверить не только самого владельца, но и его супругу/супруга, а также, является ли владелец учредителем или директором юридического лица, находящегося в процессе банкротства.

Чтобы защитить свои интересы, покупателю следует руководствоваться следующими принципами:

Продажа единственного жилья, например, пожилого человека, требует организации альтернативных сделок, чтобы повысить безопасность.

Внесли аванс за квартиру, у них был месяц на поиск жилья. За месяц нашли квартиру, её авансировали, и мы встретились, заранее назначив день, в банке сделали две сделки.

В договоре нужно указать порядок выплаты продавцу денег. При наличии зарегистрированных в квартире лиц оплата может быть связана с их выпиской.

В алгоритме проверки сказано: «Уточнить, кто зарегистрирован в квартире, все должны быть сняты с регистрационного учёта до совершения сделки или получения оплаты (это прописать как условие получения)».

В затруднительных ситуациях целесообразно прибегнуть к квалифицированной помощи. Юристы, риэлторы, имеющие опыт работы с вторичным жильём, и порой врачи для проведения медицинского осмотра продавцов способны предотвратить серьезные неприятности впоследствии.

Иногда цена и местоположение квартиры недостаточно хороши, чтобы скрыть все опасности.

• Свежее наследство (до 3 лет), особенно от мужчины;

• Реализовывалась квартира несколько раз в течение короткого периода времени.

• Продавец не предоставляет никаких документов или справок.

• Несогласие продавца на проверку дееспособности;

• В качестве единственного жилья могут выступать квартиры для детей, не достигших совершеннолетия, и для престарелых граждан.

При нескольких смене собственников в прошлом году покупку не совершают.

В шоу «Ремонтный движ» специалисты делятся правилами проверки и демонстрируют процесс на практике. Ксения Шахматова с командой купила трехкомнатную квартиру в доме 1958 года выпуска для капитального ремонта.

В этой квартире помимо идеального состояния у нас оказались идеальные документы. Что это значит? У нас тут первичная приватизация, бабушка и два внука здесь проживали и в 2006 году приватизировали это жильё, — рассказывает Анна Пушкина.

Рабочая группа тщательно изучила все документы, в том числе архивную выписку из домовой книги, чтобы выяснить, кто был прописан на момент приватизации. Внимательное внимание уделили проверке дееспособности пожилой собственницы, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Альтернативной сделкой были защищены интересы всех участников, в том числе пожилой хозяйки, для которой это было единственное жильё.

Если во время проживания в квартире возникли проблемы, не стоит беспокоиться. Многие случаи поддаются исправлению.

• Проконсультируйтесь с юристом, работающим в сфере недвижимости, по данному вопросу.

• А также историю сделок с квартирой, соберете все документы по делу.

• При выявлении мошеннической деятельности свяжитесь с правоохранительными органами.

• В случае наличия страхования титула обратитесь в страховую компанию.

Лучше всего заниматься профилактикой. Перед покупкой тщательно проверяйте документы, чтобы избежать многих проблем.

В заключение, приведён список для оценки вторичной недвижимости.

• Рассматривайте инфраструктуру района, состояние дома и подъезда.

• Изучите документы, подтверждающие право владения, и историю смены владельцев.

• Получите сведения из Единого государственного реестра недвижимости и убедитесь, что нет ограничений на объект.

• Узнайте, кто состоит в регистрации по месту жительства в этой квартире, и есть ли среди проживающих лица отказопринявшие приватизацию.

• Убедитесь в состоятельности продавца, отсутствии у него признаков банкротства и подлинности представленных им документов.

• Устройте безопасный обмен с ясными договоренностями по оплате.

• Если у вас есть сомнения по поводу сделки, следуйте подсказкам своего внутреннего голоса и откажитесь от неё.

• Следуя этим правилам, вы сможете сократить риски и купить квартиру, которая не будет иметь неприятных сюрпризов в будущем.

Эксперты шоу «Ремонтный движ», стартующего 16 марта на канале TV, расскажут о том, как грамотно провести следующий этап — ремонт новоприобретенной квартиры. В течение пяти серий зрители увидят полное преображение трехкомнатной сталинки от момента покупки до финального дизайна, включая перепланировку, создание дополнительного санузла и отдельной гардеробной.