Обещания трехкомнатной квартиры обернулись трагедией: какие бумаги спасут от строительного скандала

Квартира мечты с тремя комнатами, высокими потолками и большими окнами может неожиданно преподнести неприятные сюрпризы: затопление от соседей снизу, появление «наследников», требующих свою долю, или даже аннулирование сделки из-за недееспособности продавца. Такие кошмары покупателей вторичного жилья встречаются гораздо чаще, чем кажется.

В новом шоу «Ремонтный движ» Эксперт по ремонту Ксения Шахматова и риэлтор Анна Пушкина рассказывают о том, как безопасно покупать квартиру в сеcond hand, используя в качестве примера трёхкомнатную сталинку серии 2-05. вторая серия Программа, транслируемая каждую субботу на телеканале ТВ.

Трехкомнатная квартира в сталинском доме при первом взгляде кажется выгодной покупкой: высокие потолки, просторные комнаты, толстые стены и удачное расположение. «Почему они великолепны, почему мы их так любим? Потому что это высокие потолки, трехметровые, большие окна, очень пониженная слышимость из-за толстых перекрытий, мало квартир на этаже», — говорит Ксения Шахматова.

За красивой внешностью может скрываться ряд проблем, которые могут обернуться серьезными неприятностями при покупке.

Взволнованные планами по обустройству новой квартиры покупатели часто упускают из виду главное — юридическую чистоту сделки. Проблемы с документами могут привести к утрате жилья и всех инвестиций.

Перед покупкой квартиры важно изучить все документы, раскрывающие её историю и настоящее положение.

Базовые документы:

• Документ, удостоверяющий личность продавца, проверяется визуально и на сайте Министерства внутренних дел.

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости с указанием прошлых владельцев.

• Документ, подтверждающий право собственности (договора купли-продажи, свидетельства о наследстве, договоры дарения и др.).

• Выписка из домовой книги и архивный документ.

• Поэтажный план и экспликация БТИ.

Документы для проверки «чистоты» продавца:

• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

• Согласие мужа на продажу или подтверждение отсутствия брака.

• Документы о погашении долгов за коммунальные услуги.

Когда покупаешь квартиру и всё спрашиваешь, просишь документы, люди, у которых всё в порядке, будут открыты к диалогу и без проблем предоставят всё. А если уже начинают юлить или говорить: «Ой, там мы не помним, не знаем» — это первые звоночки, что возможно там что-то не так, — делится своим опытом риэлтор Анна Пушкина.

Не все виды прав на имущество обладают одинаковой степенью надежности.

Договор купли-продажи — как правило, является наиболее безопасным выбором, особенно при владеличестве жильём в течение трёх лет и более. Тем не менее, могут возникнуть непредвиденные сложности:

• Не было ли использовано материнский капитал?

• Дает ли согласия супруг или супруга на продажу?

• Произошли ли частые перепродажи в течение непродолжительного времени?

Наследство — является одним из самых опасных способов, особенно если материал «свежий» (до 3 лет).

• Возможны новые претенденты на наследство, о существовании которых ранее никто не подозревал.

• Наследство от мужчины представляет особую опасность, поскольку внезапно могут появиться внебрачные дети, претендующие на жильё.

• Всегда проверяйте реестр наследственных дел.

«Лучше если наследство возрастёт минимум три года, мы не берем и не любим свежие наследства. Ведь свежий может быть оспариваемый», — говорит Анна Пушкина.

Дарение Подарок нуждается в особом внимании, особенно если подаритель и получатель не являются близкими родственниками.

• Узнайте, как связаны между собой подаривший и получивший подарок.

• Попросите у передающего имущество письменное подтверждение о знании им сделки продажи и отсутствия возражений против нее.

• Обращайте особое внимание при новом подарке.

Приватизация — может предоставлять убежище «отказникам», имеющим право на проживание.

• Внесите запрос на получение архивной выписки из домовой книги.

• Узнайте, кто был зарегистрирован на момент приватизации;

• Убедитесь, что нет отказодателей, имеющих право на проживание.

Рента (пожизненное содержание с иждивением) — самый рисковый вариант:

• Договору нужно оформить нотариально и внести в реестр Росреестра.

• Аренда должна быть доказана или выполнена не менее чем семь-десять лет назад.

Приобретение жилья у лиц старшего возраста нуждается в повышенной внимательности и ответственном отношении. Договоры с такими продавцами чаще всего оспариваются в суде членами семьи.

В данном случае Бабушке уже 84 года, поэтому мы просим справку с психоневрологического и наркодиспансера, как и всех остальных заявителей, по месту регистрации.

При наличии у продавца постоянного учета в психоневрологическом диспансере, от покупки стоит воздержаться. В исключительных ситуациях врач может провести освидетельствование во время сделки.

Важно также позаботиться о жилье для пожилого человека. Команда шоу «Ремонтный движ» разработала другой вариант сделки, чтобы защитить права 84-летней хозяйки.

Бабушка из Москвы нуждается в жилье. Раньше у нее здесь было лишь треть квартиры. Необходимо, чтобы взрослую пенсионерку, которая относится к социально незащищенному слою населения, перевезли в квартиру, где у неё будет как минимум половина.

При работе с представителем собственника по доверенности необходима дополнительная проверка. Доверенность действительна до момента отзыва и собственник может оставаться незаинформированным о продаже.

Проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной Нотариальной палатыОпишите местонахождение владельца и причину его отсутствия на сделке.

В случае владения квартирой менее трех лет требуется повышенная внимательность.

В случае выявления нескольких смен собственника недвижимости за последние 12 месяцев, от покупки рекомендуется отказаться.

Чеклисты Ищите в комментариях к посту в нашем Telegram-канале.

Эксперты по недвижимости часто сталкиваются с ситуациями, когда отсутствие проверки приводит к серьёзным проблемам для покупателей.

Случай 1: Скрытые отказники приватизации. Семья приобрела жильё без получения информации из домовой книги. По истечении шести месяцев появился родственник прежних собственников, ранее прописанный в квартире, но отказавшийся от приватизации, у которого оставалось право проживать там. Не удалось выписать его через судебные органы.

Случай 2: Сделка с недееспособным продавцом. Продавщица казалась вполне здравомыслящей во время сделки, однако родственники впоследствии предъявили в суде доказательства её болезни – деменции. Сделка признана недействительной, и покупателям пришлось вернуть квартиру, потеряв деньги на судебных расходах.

Случай 3: Проданное наследство. Покупатели приобрели квартиру по наследству, однако спустя время предъявились другие наследники, о которых даже продавец не подозревал. Сделку оспорили, и покупатели лишились как денег, так и жилья.

Чтобы не допустить катастрофических последствий, придерживайтесь этого алгоритма проверки.

Шаг 1: Предварительный разговор с продавцом. Задайте ключевые вопросы еще до просмотра:

• Какие правоустанавливающие документы на квартиру?

• Какова возраст собственника? Примет ли участие собственник в сделке лично?

• Есть ли обременения или долги?

• Альтернативная или свободная продажа?

Шаг 2: Проверка документов. Тщательно просмотрите предоставленный пакет документов после запроса. Обратите особенное внимание на:

• Выписка из ЕГРН, содержащая историю переходов прав собственности.

• Архивной выписке из домовой книги;

• Документам, подтверждающим дееспособность продавца.

Шаг 3: Организация безопасной сделки:

• Пожилым продавцам больше подходит другой вариант заключения сделки.

• Укажите в договоре порядок выплаты средств (например, после выселения всех арендаторов).

• Учитывайте возможность использования аккредитива или банковской ячейки для проведения платежей.

В некоторых ситуациях значительная скидка не оправдывает возможных рисков. Специалисты советуют воздержаться от приобретения в таких случаях:

• Свежее наследство (до 3 лет), особенно от мужчины;

• Наследие, переданное не родственнику по наследственному распоряжению.

• Частое сбывание квартиры в течение короткого времени.

• Продавец отказывается выдавать какие-либо документы.

• Единственное жильё для престарелых без других вариантов.

Рекомендую всем: любую сомнительную ситуацию, как только у вас возникнет сомнение, либо копать, если вы не докопаетесь ни до чего, то просто не стоит брать, правда. Потому что это недвижимость, очень большие деньги, миллионы.

В шоу «Ремонтный движ» Эксперты демонстрируют не только правила проверки, но и проводят её на конкретном примере. Ксения Шахматова со своей командой детально изучила трёхкомнатную квартиру в доме 1958 года выпуска до приобретения.

В этой квартире помимо идеального состояния у нас оказались идеальные документы. Что это значит? Здесь первичная приватизация: бабушка, внучка и внук проживали здесь и приватизировали эту квартиру в 2006 году, — рассказывает Анна Пушкина.

Команда не только изучила все документы, но и обеспечила защиту интересов пожилой собственницы, предложив ей альтернативную сделку.

Мы внесли предоплату за квартиру, у них был месяц, чтобы найти себе жильё. За месяц они нашли себе квартиру, авансировали её, и мы встретились, заранее планируя день, встретились в банке и сделали сразу две сделки.

Купив квартиру и столкнувшись с трудностями, не теряйте надежды.

• Обратитесь незамедлительно к юристу по вопросам недвижимости.

• Проверьте документацию сделки с участием эксперта.

• В случае мошенничества свяжитесь с правоохранительными органами.

• Согласитесь о компенсации с желающими арендовать квартиру.

• В исключительных ситуациях приготовьтесь к разбирательству в суде.

Помните, что судебные процессы могут затянуться на годы и не всегда завершаются победой покупателя. Действия по предупреждению проблемы более эффективные, чем последующие попытки её разрешения.

Приобретение квартиры — дело не только об устроении комфортного жилья, но и о заключении сложного юридического договора.

• Внимательно изучите документы, даже если продавец кажется надежным.

• Принимайте во внимание «спорные» основания владения с особой осторожностью.

• Не экономьте на профессиональной юридической проверке;

• Заключайте сделки, используя проверенные системы оплаты.

• Если что-то вызывает сомнения, откажитесь от покупки, следуя своей интуиции.

Придерживаясь этих простых, но важных правил, вы значительно уменьшите вероятность возникновения проблем после приобретения квартиры.

Подробности о подборе и проверке квартиры, а также весь процесс ремонта трёхкомнатной хрущёвки доступны в новом шоу «Ремонтный движ». вторая серия На телеканале в пяти сериях специалисты продемонстрируют весь процесс изменения квартиры: начиная с покупки и заканчивая созданием современного интерьера с перепланировкой – одним санузлом разделят на два, а также оборудуют индивидуальную гардеробную.