Ошибки в ванной комнате могут снизить стоимость квартиры: как их избежать

Стремление увеличить площадь ванной комнаты, ликвидировать перегородку между унитазом и ванной или изменить расположение раковины кажется стандартной задачей при ремонте. Однако на деле любое из этих изменений может сделать квартиру непригодной для продажи по адекватной цене или вовсе лишить возможности ее реализовать.

Определим, какие виды работ считаются косметическим ремонтом и когда требуется их оформление.

Санузел – это не только помещение с привлекательным оформлением. В его стенах проложены общедомовые инженерные сети, перекрытия выдерживают вес верхних этажей, а гидроизоляционный барьер обеспечивает защиту от протечек для жильцов нижних квартир. Любые изменения в конструкции без предварительного проектирования чреваты последствиями, которые могут возникнуть не сразу, а спустя продолжительное время.

Причина государственного регулирования данных работ заключается не в бюрократизации, а в том, что затраты на устранение последствий несанкционированных изменений нередко ложатся на плечи соседей и управляющей организации.

Нормативные акты, регулирующие порядок проведения перепланировок, претерпели изменения. Если несколько лет назад объединение кухни с газовой плитой с гостиной допускалось, то в настоящее время такая практика прямо запрещена. Владельцы квартир, осуществившие перепланировку без необходимого согласования, столкнулись с невозможностью легализации изменений. Это создает трудности при продаже недвижимости: потенциальные покупатели, использующие ипотечное кредитование, отказываются от приобретения таких объектов, а остальные требуют значительного снижения стоимости.

Существуют изменения, которые по закону не могут быть узаконены, и, например, перенос санузла над жилыми помещениями, расположенными непосредственно под ними, относится к таковым. Демонтаж вентиляционных коробов или любые изменения в системе общедомовой канализации также не подлежат легализации.

Соединение системы водяного теплого пола с центральным отоплением является недопустимым и создает непосредственную опасность для всего стояка. Демонтаж несущих элементов или создание отверстий в капитальных стенах – это отдельный вопрос, сопряженный с серьезными последствиями.

Все указывает на то, что вернуть объекту первоначальный вид после проведения подобных работ не представляется возможным или требует затрат, сравнимых со стоимостью капитального ремонта. При этом, требование о восстановлении первоначального состояния является вполне осуществимой мерой, которую суды применяют на практике.

Совмещение ванной комнаты и туалета, осуществляемое путем сноса ненесущей стены, является переустройством, которое фиксируется в техническом паспорте. Если документы не обновлены, квартира формально имеет одну планировку, а фактически – другую. Увеличение площади санузла за счет жилых помещений, таких как коридор или кладовка, предполагает наличие полноценного проекта. Даже замена ванны на душевую кабину в некоторых случаях рассматривается как переустройство и требует уведомления.

Внесение изменений повлечет за собой необходимость оформления, если они затронут план БТИ. В противном случае, согласование не требуется.

Процесс может занять от трех до пяти месяцев. На первом этапе заказывается проектная документация у организации, имеющей соответствующий допуск СРО. Затем подготовленный пакет документов направляется через МФЦ или портал Госуслуги. После получения разрешения производятся работы, которые должны строго соответствовать утвержденным чертежам и не допускают отклонений. По окончании работ вызывается комиссия для подписания итогового акта.

Несмотря на кажущуюся непростость, на практике большинство согласований в Москве проходят без каких-либо проблем. Значительно более затратной оказывается ситуация, когда при совершении сделки покупатель выявляет несовпадение фактической планировки с данными, указанными в документах, и либо отказывается от покупки, либо настаивает на предоставлении скидки, которая нивелирует всю экономию, полученную на этапе согласования.