Особенности уплаты первоначальной суммы при покупке квартиры

Приобретение квартиры начинается с передачи предоплаты. Для избежания проблем на этом этапе необходимо разобраться в различиях между авансом, задатком и обеспечительным платежом, а также правильно оформить сделку.

Способ внесения предоплаты выбирают исходя из задач и допустимого риска.

Содержание:

1. Задаток и аванс: в чем разница
2. Что такое обеспечительный платеж
3. Как правильно оформить задаток
4. Как внести аванс за квартиру
5. Как оформить обеспечительный платеж
6. Сколько должен составлять аванс, задаток и обеспечительный платеж?
7. Что делать при удержании задатка или аванса?
8. Когда средства возвращаются, если банк отказывает в выдаче ипотеки?
9. Как выбрать подходящий вариант предоплаты

Задаток и аванс: в чем разница

Несмотря на то, что аванс и задаток зачастую смешивают, юридическое значение их различается.

Задаток – не только деньги, переданные продавцу, но и гарантия выполнения обязательств. При отказе от сделки без уважительной причины после внесения задатка сумма остается у продавца. В случае нарушения условий договора продавцом задаток возвращается в двойном размере. Такая система внушает уверенность обеим сторонам и мотивирует их к выполнению договоренностей.

Договорившись о покупке квартиры за семь миллионов рублей и внеся задаток в полмиллиона, продавец может отказаться от сделки, желая продать жильё другому покупателю. В таком случае обращение в суд позволит получить обратно сумму в двойном размере, компенсируя не только финансовые убытки, но и затраченное время.

С авансом всё иначе. Это предоплата, возвращаемая покупателю при срыве сделки, однако без компенсаций. Например, продавец нашел другого покупателя с более выгодными условиями – вернёт деньги, но возмещения расходов: оплаты риелтора или оценки недвижимости, получить не получится.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — настраиваемый механизм, позволяющий сторонам самим определять его параметры. Договором устанавливаются ситуации возврата средств и случаи их удержания одной из сторон.

Допустим, вы внесли обеспечительный платеж за квартиру с условием его возврата в случае отказа банка в ипотеке. Банк не одобрил кредит, поэтому продавец вернул деньги, как предусмотрено договором. В ситуации с задатком без соответствующего пункта в договоре вам пришлось бы обращаться в суд для возврата денег.

Гарантийный платеж пригодится в запутанных сделках, например, при получении одобрения на ипотеку.

Как правильно оформить задаток

Чтобы оформить задаток, нужно заключить договор. В нём следует указать сведения о сторонах, точное описание объекта недвижимости, сумму задатка и условия возврата денег или их оставления у продавца.

Прежде чем перечислить деньги, удостоверьтесь, что продавец является собственником квартиры. Получите выписку из ЕГРН и убедитесь, что на недвижимости отсутствуют обременения, например, залоги или аресты.

Предположим, вы решили приобрести квартиру за шесть миллионов рублей и договорились о задатке в триста тысяч. Перед выплатой денег вы изучаете документы и находите, что на квартиру образован арест. В такой ситуации вы можете отказаться от сделки без потери средств.

Как внести аванс за квартиру

Предоплата закрепляется в контракте о закупке жилья либо в специальном соглашении. В таких бумагах фиксируются ключевые положения предстоящей операции, такие как цена апартаментов, сроки их покупки и правила расчётов.

Хотите внести предоплату за квартиру? Заключите предварительный договор с продавцом, где пропишите возврат аванса при отказе банка в ипотеке. Так вы будете уверены, что деньги вернутся, если сделка сорвется по причинам, не зависящим от вас.

Для оформления денежных средств необходима расписка или указание суммы аванса в договоре. Продавец обязан лично заверить получение денег подписью.

Как оформить обеспечительный платеж

При оформлении обеспечительного платежа заключается соглашение с детальным описанием условий возврата или удержания денежных средств.

• В каких случаях обеспечение остаётся у продавца?
• Какую сумму покрывают обязательства сторон?
• Процесс возвращения денег при неудачной сделке.

Представьте, что вы внесёте задаток за квартиру в новостройке. В договоре указано: деньги возвращают, если застройщик не предоставит документы к определенному сроку. Если документов не будет вовремя, вы без проблем получите свои деньги обратно, так как это предусмотрено соглашением.

Заключив соглашение, стороны совершают важный шаг сделки.

В каком размере следует назначить аванс, задаток и обеспечительный платёж?

Сумма аванса определяется методом оплаты, соглашением сторон и стоимостью жилья.

Аванс обычно небольшой по сумме, поскольку является символическим и не обязывает к строгому выполнению условий. Часто аванс составляет от десяти до ста тысяч рублей. Такая сумма удобна для покупателя из-за минимальных финансовых рисков. Продавец же получает подтверждение серьезности намерений покупателя.

Аванс обычно равен 5–10% от цены квартиры. Например, при стоимости недвижимости в 7 миллионов рублей сумма аванса обычно находится в диапазоне от 350 до 700 тысяч рублей. Более высокую сумму можно договориться, если продавцу требуется крупная предоплата (например, для покрытия своих обязательств). Однако покупателям следует избегать больших сумм аванса, так как возврат их при спорах может быть сложным.

Размер обеспечительного платежа не фиксирован и устанавливается отдельно для каждого случая. Обычно это сумма, сравнимая с задатком, например, 5–10% стоимости квартиры. Важно, чтобы размер обеспечительного платежа был обоснованным. Если стороны согласовали особые условия возврата или удержания этой суммы, их нужно записать в договоре.

Размер аванса согласовывают обе стороны, учитывая возможности покупателя. При оплате большой суммы важно удостовериться в надёжности продавца и законности сделки.

Что делать в случае удержания задатка или аванса?

При отказе продавца в возврате задатка необходимо выяснить виновного в нарушении договора купли-продажи. Законом предусмотрено возврат задатка удвоенной суммы, если сделка не состоялась по вине продавца. В случае отмены сделки по инициативе покупателя продавец имеет право за retained задаток.

В случае несогласия с отказом продавца обратитесь к нему письменно. Укажите в документе о внесённом задатке и обстоятельствах разрыва сделки. Объясните продавцу, что его действия противоречат условиям договора.

В случае игнорирования продавцом ваших требований обратитесь в суд. Для положительного исхода дела потребуются договор задатка, расписка о передаче денег и другие доказательства вашей правоты. Например, если сделка не состоялась из-за отсутствия у продавца необходимых документов на квартиру, это станет веским основанием для решения суда в вашу пользу.

Если возврат аванса не производится, сначала уточните причину отказа. Продавец может ссылаться на договор, где предусмотрено удержание суммы при расторжении сделки. Внимательно читайте соглашение об авансе: если там нет указания о том, что аванс остается у продавца, вы имеете право требовать его возврата.

Сперва следует предъявить продавцу письменное требование об возврате денег. Это можно осуществить через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении. В документе нужно отразить обстоятельства, при которых сделка была отменена, и основания для возврата денежных средств.

В случае если продавец не отвечает или отказывается возвращать аванс, необходимо обращаться в суд. В судебном процессе нужно будет доказать факт передачи денег, поэтому заранее соберите все документы: расписку, договор и другие письменные подтверждения. Без доказательств ситуация может усложниться, так как продавец может отрицать сам факт получения аванса.

Когда возврат средств возможен, если банк отказал в выдаче ипотеки?

Возврат предоплаты при отказе банка в выдаче ипотечного кредита определяется условиями договора. Если в соглашении указано, что отказ банка является уважительной причиной для расторжения сделки, деньги возвращаются покупателю. Это может касаться как аванса, так и задатка.

Если договор не содержит условия возврата предоплаты при отказе банка, вернуть средства станет затруднительнее. В таком случае продавец сможет удержать сумму, мотивируя это нарушением обязанностей покупателем.

Защитить свои интересы важно, заранее оговорив этот момент и включив соответствующее условие в договор. Если банк отказал в ипотеке, а продавец не возвращает деньги, начните переговоры: направьте письменное уведомление с просьбой вернуть сумму и укажите, что срыв сделки произошел по независящим от вас причинам.

Если продавец не прекращает отказы, остаётся обратиться в суд. Результат разбирательства будет зависеть от того, насколько точно были прописаны условия возврата в договоре. Если банк не дал разрешения на возврат, вернуть деньги может оказаться проблематично. Это ещё раз доказывает важность детальной проработки всех условий при оформлении предоплаты.

Как выбрать подходящий вариант предоплаты

Выбор размера предоплаты определяется уровнем доверия к сделке.

Для снижения риска разрыва договора и демонстрации покупателю серьёзных намерений рекомендуется внести задаток. Такой шаг особенно важен, если продавец требует гарантий о покупке.

Аванс целесообразен в начале переговоров, когда ключевые условия контракта ещё уточняются.

При сложных сделках и необходимости гибкого подхода к возврату средств целесообразно использовать обеспечительный платеж для учета специфики каждой ситуации.

Способ оформления предоплаты может оказаться решающим фактором для успешности сделки.

Заключение

Мы изучили три основных способа предоплаты: задаток, аванс и обеспечительный платеж. Задаток гарантирует исполнение обязательств каждой стороны, аванс подтверждает намерения, а обеспечительный платеж предлагает гибкость в трудных ситуациях.

Чтобы избежать сложностей, нужно не только подобрать подходящий способ предоплаты, но и правильно оформить все бумаги. Проверьте право собственности продавца, получите выписку из ЕГРН и уточните, нет ли обременений на квартире. Если сделка связана с ипотекой, обязательно пропишите в договоре условия возврата средств в случае отказа банка.

Внимательно изучайте каждый этап сделки. Юридическая консультация и ясность договорённостей защитят ваши интересы, сделав покупку квартиры безопасной и успешной.