Перед покупкой дачи: 10 важных проверок для избежания ошибок

Желание приобрести дачу, где можно отдохнуть от городской жизни, вырастить экологически чистые овощи и наслаждаться природой, популярно среди жителей города. Но покупка загородной недвижимости может скрывать множество трудностей, которые могут превратить мечту в реальный кошмар. В отличие от городских квартир, дачи обладают спецификой: то, что не бросается в глаза при поверхностном осмотре, может привести к серьезным проблемам и дополнительным расходам. Рассказываем, на что стоит обратить внимание, чтобы не пожалеть о покупке.

В отличие от городских, загородные земельные участки часто имеют сложную историю собственности и неявные ограничения по использованию. Первым шагом служит внимательное изучение документации.

Статус земли и разрешенное использование. При приобретении земли часто совершают ошибку, выбирая участок, предназначение которого не совпадает с намерениями покупателя.

• Классификацию земель по назначению (жилищная застройка, сельскохозяйственные угодья и др.).

• Вид разрешенного использования (ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП);

• Создание зданий и оформление регистрации по месту проживания.

Границы участка и возможные обременения. По информации Росреестра, около 60% земельных конфликтов возникают из-за разницы между границами участков, обозначенными в документах и фактическими границами. В результате часть территории может принадлежать соседу.

Обязательно проверьте:

• Определены границы земельного участка, и реальные границы совпадают с данными из документов.

• Возможные обременения земельного участка правом прохода или проезда.

• Наличие защитных границ (газопроводы, линии электропередач, зоны охраны водоемов).

• Имущественные и правовые обременения.

История владения и правоустанавливающие документы. Тщательно проверьте все бумаги, доказывающие собственность продавца. Обратите внимание на:

• Причины появления права собственности у продавца.

• Наследство может быть связано с правами других людей, например, несовершеннолетних или бывших супругов.

• Историю переходов права собственности.

Для абсолютной уверенности можно получить из ЕГРН выписку с подробной информацией о всех изменениях в праве собственности на объект.

Часто дачные дома возводят собственники либо с помощью неквалифицированных рабочих, что порой вызывает недочеты, остающиеся незаметными.

Фундамент и несущие конструкции. На что обратить внимание:

• Наличие трещин в фундаменте и стенах;

• Помещения могут проявлять деформации, например, искривление дверных и оконных проемов.

• Состояние несущих балок и перекрытий;

• Признаки гнили и заселения древесными вредителями (в случае деревянного дома).

Лучший выбор — вызвать специалиста для оценки, если предполагается постоянное проживание на даче.

Крыша и система водоотведения. Образование протечек на крыше может спровоцировать быстрый износ здания и требовать затратного ремонта.

• Сохранность кровли (отсутствие повреждений и коррозии).

• Состояние стропильной системы и перекрытий;

• Наличие и работоспособность водостоков;

• На потолке и стенах дома видны следы от протечек.

Окна, двери и утепление. Планируя использование дачи в межсезонье или зимой, обратите особенное внимание на теплоизоляцию.

• Тип и состояние окон (одинарные или стеклопакеты);

• Утепление стен, пола и потолка.

• Плотность прилегания дверей и окон;

• Системы обогрева работают зимой.

Цена подключения коммунальных услуг к садовому участку может быть больше стоимости самого участка. Внимательно изучите наличие и исправность всех нужных систем.

Электричество. Проверьте:

• Мощность подаваемого электропитания (хватает ли её вам).

• Состояние электропроводки в доме;

• Наличие заземления и приборов защиты от отключений.

• Официальное соглашение о подключении к электросетям.

Водоснабжение и канализация. Чистая вода — основа комфорта при проживании за городом. Учтите, что:

• Место получения воды (центральный водопровод, колодец, скважина).

• Качество воды лучше проверить анализом.

• Тип канализации (центральная, септик, выгребная яма);

• Состояние труб и сантехники в доме.

Газ и отопление. Для круглогодичного использования дачи нужно решить вопрос с отоплением. Узнайте:

• Наличие газопровода и способ подключения (магистральный или баллонный газ).

• Система отопления (газовая, электрическая, твердотопливная).

• Состояние отопительного оборудования и дымоходов;

• Наличие альтернативных источников отопления.

Хорошее состояние дома не исключает того, что участок может быть неуместен для ваших потребностей, превращая дачу в ненужную инвестицию.

Рельеф и подтопление. На что обратить внимание:

• Расположение территории по отношению к окружающему ландшафту, находится ли участок в низинной местности?

• Есть признаки затопления (типичная растительность, отметки на фундаменте).

• Система дренажа на участке;

• Расположение рядом с водоемами, которые иногда затапливают территорию весной.

Состояние почвы и насаждений. Для успешного садоводства и огородничества важное значение имеет качество почвы. Убедитесь в:

• Тип грунта (чернозём или смесь глины с песком).

• Состояние растительности (деревья, кустарники).

• Наличие вредителей и заболеваний растений;

• Признаки использования гербицидов или пестицидов.

Доступность участка. Обратите внимание на:

• Состояние подъездных путей;

• Проезжим ли зимой дороги?

• Наличие парковочного места;

• Удаленность от основных трасс.

Даже наилучшая дача может оказаться неудовлетворительной, если её окружение не будет соответствовать вашим представлениям.

Соседи и атмосфера в товариществе. Если возможно:

• Познакомьтесь с ближайшими соседями;

• Общайтесь с местным жителем о жизни в поселении.

• Ознакомьтесь с суммой членских взносов и пакетом услуг, который вы получаете.

• Выясните, как решаются конфликтные ситуации.

Проверьте:

• Наличие магазинов, медицинских пунктов и прочих важных объектов.

• Доступность транспорта (общественный транспорт, состояние дорог).

• Наличие интернета и мобильной связи;

• Удаленность до поселения с благоустроенной инфраструктурой.

Обратите внимание на:

• Экология района (наличие или отсутствие промышленных предприятий, свалок и др.).

• Качество воздуха и воды;

• Расположение рядом с источниками шума: железной дорогой, трассой или аэродромом.

• Планы по строительству и индустриальному использованию соседних земель.

Возможна поездка на любимую дачу в различные периоды года. То, что остается незаметным летом, может проявиться зимой или во время сезона дождей. Лучше всего побывать на даче не реже двух раз.

• Весной определяют опасность затоплений и проверяют дороги после потепления.

• Летом — для оценки работы системы полива, удобства подъезда в дождливую погоду.

В отсутствии таковой возможности детально поинтересуйтесь у продавца и жильцов соседних домов о сезонных нюансах участка и осмотрите внимательно признаки возможных проблем (след от подъема воды на фундаменте, коррозия коммуникаций и т.п.).

Покупка загородного дома может быть дороже, чем ожидалось. Внимательно рассчитайте все затраты до покупки.

Налоги и обязательные платежи. Уточните:

• Ставки земельного и имущественного налогов.

• Членские взносы в СНТ/ДНП и что в них входит;

• Возможные поступления для развития инфраструктуры.

• Цена на услуги ЖКХ (электроэнергия, водоснабжение, газовый счетчик).

Необходимый ремонт и благоустройство. Оцените реальные затраты на обустройство дачи после покупки.
Составьте перечень необходимых работ и рассчитайте их общую стоимость, принимая во внимание:

• Ремонт дома и хозяйственных построек;

• Благоустройство участка;

• Подведение или модернизацию коммуникаций;

• Установку систем безопасности.

• Не торопитесь с решением. Рассмотрите несколько вариантов, даже если первый здаётся наилучшим. Это поможет сопоставить предложения и сделать правильный выбор.

• Привлекайте специалистов. При сомнениях в собственных способностях оцените дом, коммуникации и участок с помощью специалиста.

• Говорите с соседями. Можно узнать много полезного об участке, его особенностях и жизни в поселке.

• Проверяйте документы с юристом. Эксперт обеспечит юридическую безопасность договора.

• Фиксируйте все договоренности письменно. Если продавец соглашается выполнить какую-либо работу или предоставить что-либо, укажите это в договоре.

• Делайте фотографии. Засвидетельствуйте состояние дачи при покупке, чтобы иметь возможность доказать наличие скрытых недостатков в будущем.

• Планируйте дополнительный бюджет. В бюджете предусматривайте резерв для непредвиденных расходов.

• Приобретение дачи — значимое решение, способное подарить много приятных моментов и комфортного времяпрепровождения. Для избегания огорчений при выборе подходите серьезно и осмотрительно.
  Внимательный анализ всех деталей поможет найти загородный участок, который будет радовать долгие годы.

Говорите, были ли у вас с приобретением загородного дома сложности? Что учли бы при следующей покупке?

Обложка: pinterest.com