Перепланировка: правила и нормы

При выборе новой квартиры или перепланировке старой мы стремимся к функциональности и удобству. Однако не все идеи поддаются официальному согласованию (а некоторые даже небезопасны для реализации). Важно сразу определить, что легко осуществимо, что категорически запрещено, а что возможно при определённых усилиях. Как отличить одно от другого, разъясняет… Алексей Иванов.

Перепланировка квартиры порождает множество вопросов, которые заставляют думать: «Может быть, стоит отказаться от перепланировки?» или «А что, если вообще не согласовывать ее? А если согласовывать, то куда обращаться?».

Опытом дизайнера интерьера и архитектора могу утверждать: главная цель всех правил о перепланировках — предотвратить вред жильцам дома, включая самого себя.

• Повредить несущие конструкции зданий таким образом, чтобы здание могло разрушиться.
• Растереть пределы нагрузки на опорные конструкции путем установки стяжки на полу, замены легких перегородок на массивные, а также установке дополнительного тяжелого оборудования.
• Демонтировать или уменьшать вентиляционные короба.
• Ванные и туалетные комнаты следует размещать над комнатами и кухней квартиры снизу, кроме двухуровневых квартир, где санузлы допустимо располагать на втором уровне над кухней снизу.
• Кухню нельзя располагать под ванной комнатой верхнего этажа, за исключением последних этажей.

• Лучше не обустраивать кухню над спальней или гостиной в многоэтажном доме.
• Из жилых комнат и кухни нельзя устраивать выход в туалет, кроме спальни. Если в квартире есть ещё один туалет с выходом не в жилое помещение и установленным унитазом, это правило не распространяется на спальню.
• Запрещено препятствовать доступу к сантехнике, стоякам и счётчикам, вентиляторам и вентиляционным каналам.
• Установка радиаторов отопления, соединённых с центральной системой отопления, на лоджии или балконе.
• Обустроить тёплые полы с использованием централизованного теплоснабжения.

• В однокомнатных квартирах площадь жилой комнаты не должна быть меньше 14 квадратных метров, в двухкомнатных и многокомнатных – больше 16 квадратных метров, спальни – 10 квадратных метров, а кухни – 8 квадратных метров (кухня-ниша может составлять 5 квадратных метров).
• В каждой комнате, предназначенной для проживания, а также на кухне должно попадать солнце.
• При наличии газовой плиты кухня нуждается в отделении от входа дверью. Изменение размеров кухни тоже недопустимо.
• Изменение внешнего вида жилого дома, признанного объектом культурного наследия, запрещено.

• Реорганизация планировки с перемещением внутренних стен в санузлах, ванных комнатах и кухне, а также расширение за счёт площади коридоров и вспомогательных помещений.
• Площадь коридора и вспомогательных помещений увеличится за счёт уменьшения площади санузлов, кухонной зоны и душевых кабинок.
• Перенос не structuralных стен в комнатах с использованием площади коридора.
• Объединение кухонного пространства с жилым, при расположении кухни в влажной зоне.

Синхронизировать перемены легко, понадобится лишь набросок по плану БТИ.

• Проем в несущей стене.
• Присоединение балкона к комнате.
• Снос подоконника в проёме между комнатой и балконом, с обязательным сохранением несущей перемычки и установкой витражей или дверей.
• В результате объединения двух квартир оборудование гостиной выполнено за счет бытовой техники кухни.
• Модификация фасадов жилищных построек.
• Установить твердотопливный камин допустимо на верхнем этаже многоквартирного дома. В случае двухэтажной квартиры на последнем этаже место для установки определяется по выбору жильца.

Бесполезно спорить, улучшают ли эти правила жилищные условия или ухудшают. Нужно следовать закону. Если очень захотеть, всё возможно: цели осуществимы, но результат иногда получается не оправданным и слишком дорогим по времени и деньгам.

• Заполучить технический паспорт на жилое помещение в Бюро технической инвентаризации.
• При проведении несложных изменений можно составить предварительный проект по плану от БТИ.
• При сложных перепланировках, которые не изменяют несущих конструкций, закажите проект у организации, входящей в СРО и имеющей разрешение на выполнение подобных работ.
• При сложном проекте с вмешательством несущих конструкций выполнение работы возлагается на автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» (в Москве) и аналогичный ему орган в других городах.
• Гражданам нужно сдавать документы в МФЦ «Мои документы».

Вы можете самостоятельно осуществлять эти действия, подав все необходимые бумаги в соответствующие инстанции, либо поручить это организации, специализирующейся на согласовании перепланировок.

• В некоторых случаях нормы кажутся бессмысленными, и можно найти способы их обхода. Но это никак не касается изменений несущих конструкций. Каждая ситуация уникальна, поэтому рассмотрим несколько примеров.
• Можно пристроить балкон к комнате, качественно утеплив его, и выдолбить окно в гараж.
• В помещении, отведенном под кухню, оборудовать жилое помещение, оставив все необходимое для организации кухни в другом подходящем месте.
• При появлении инспектора вернуть по запросу окно/ кухню на место, предварительно согласовав с ним возможность проигнорировать эту деталь.

• По жалобам соседей в вашу квартиру могут приехать представители ТСЖ/Управляющей компании. При обнаружении несоответствий вас попросят согласовать планировку или вернуть всё в первоначальное состояние. В случае отказа суд обяжет привести всё к исходному виду, также предусмотрена административная ответственность.
• Несогласованная перепланировка может стать препятствием при продаже квартиры. Покупатели могут предлагать меньшую цену из-за отсутствия согласования.

Все интересующиеся вопросами согласования должны детально изучить соответствующее законодательство или проконсультироваться со специалистами.

На обложке: дизайн-проект Geometrium.