Старые дома или современные: что выбрать для комфортной жизни

Вы ищете квартиру. Просматриваете предложения, посещаете просмотры. Перед вами два альтернативных варианта: квартира в стиле сталинской архитектуры, расположенная в центре города, с высокими потолками и паркетным полом, или новостройка на окраине с отделкой, выполненной застройщиком. Стоимость обоих вариантов сопоставима. Что предпочтительнее?

Агенты по недвижимости утверждают, что новостройки – это современное, надежное жилье с новыми инженерными системами. Любители старины мечтают о сталинках, восхищаясь их атмосферой, архитектурой и простором. Но что действительно предпочтительнее для комфортной жизни, а не для красивого поста в социальной сети? Попробуем разобраться объективно, без приукрашиваний: рассмотрим достоинства и недостатки каждого варианта, выявим потенциальные трудности и оценим фактические затраты.

Строительство сталинских домов велось с конца 1930-х до начала 1960-х годов. Это многоэтажные здания (как правило, от 3 до 7 этажей), отличающиеся специфическим архитектурным обликом: просторные вестибюли, высокие потолки (от 3 до 3,5 метров) и массивные кирпичные стены (от 60 до 80 сантиметров).

Предназначалось для лиц, состоящих на государственной службе, военнослужащих и членов партии. Именно поэтому были использованы качественные материалы и предусмотрено достаточно места. Квартиры отличаются внушительными размерами: даже однокомнатные занимают от 40 до 50 квадратных метров, двухкомнатные – от 60 квадратных метров, а трехкомнатные – от 80 до 90 квадратных метров. Пространство спланировано максимально функционально: комнаты изолированные, коридоры протяженные, кухни просторные (от 8 до 15 квадратных метров²).

Почему их любят:

• Высокие потолки — высота потолков составляет 3–3,5 метра, что превышает стандартные 2,7 метра. Такая высота создает ощущение свободы и воздушности, облегчает дыхание и снижает психологическую нагрузку.
• Толстые стены — толщина кирпича составляет 60-80 см. Обеспечивается превосходная звукоизоляция, благодаря чему не слышно соседей. Также наблюдается хорошая теплоизоляция: в зимнее время в помещении тепло, а летом — прохлада.
• Просторные комнаты — площадью от 18 до 20 квадратных метров и более. Это позволит удобно организовать расстановку мебели, выделить функциональные зоны и избежать ощущения стеснённости.
• Большие окна — окна отличаются значительной высотой и обеспечивают обильное естественное освещение. Зачастую они сочетаются с исторической столяркой, а иногда дополнены лепниной.
• Атмосфера — паркет, высокие двери, лепнина на потолках (в домах типовой серии), широкие лестницы. Эти дома построены с заботой, это ощущается.
• Расположение — как правило, дома сталинской эпохи располагаются в центральных или уже сформированных районах, где имеется развитая инфраструктура, парковые зоны и удобное транспортное сообщение.

• Старые коммуникации — трубы, проводка и стояки имеют возраст от 60 до 80 лет. Даже при замене работ проводились лишь частично. Электропроводка может быть выполнена из алюминия с изношенной изоляцией. Стояки выполнены из чугуна и подвержены коррозии. Возможны протечки у соседей, находящихся выше, или повреждения у вас.
• Деревянные перекрытия — в некоторых домах сталинской постройки перекрытия выполнены не из бетона, а из дерева. Такая конструкция повышает риск возникновения пожара, отличается невысокой долговечностью и подвержена гниению из-за протечек. Деревянные перекрытия со временем могут прогибаться и издавать скрипы. Ремонт в таких домах может потребовать вскрытия напольных покрытий и замены балок, что является затратным мероприятием.
• Газовые колонки — во многих сталинских домах отсутствует централизованное горячее водоснабжение, и вместо него установлены газовые колонки. Это создает определенные неудобства, требует регулярного технического обслуживания и потенциально может представлять опасность, связанную с утечкой газа).
• Проблемы с ремонтом — если вы планируете перепланировку, возникнут трудности. Несущие стены имеют значительную толщину, и их демонтаж невозможен. Согласование изменений в историческом здании представляет собой непростую задачу. Подрядчики часто не желают браться за ремонтные работы в сталинках из-за изношенных коммуникаций и вероятности возникновения непредвиденных проблем.
• Лифты — они, как правило, старые, небольшие и медленные. Не исключены поломки. Во многих домах отсутствует лифт, особенно в трех- или четырехэтажных зданиях).
• Состояние подъезда — внешний вид подъезда может существенно различаться и определяется как жильцами, так и управляющей компанией. Встречаются варианты с изысканным дизайном, включающим мрамор и лепнину, но бывают и подъезды с облупленной краской и поврежденными почтовыми ящиками.
• Нет парковки — жилые дома возводились в период, когда автомобили ещё не были распространены. Сейчас же парковка осуществляется на улице, во внутреннем дворе, который представляет собой замкнутое пространство, и мест для всех владельцев транспортных средств недостаточно.
• Цена ремонта — в сталинской квартире требуется капитальный ремонт. Необходимо заменить все инженерные сети, электропроводку, выровнять стены и отреставрировать паркет или уложить новое напольное покрытие. Стоимость такой работы составляет от 30 000 до 80 000 рублей за квадратный метр. Таким образом, ремонт двухкомнатной квартиры площадью 60 м² обойдется в сумму от 1,8 до 4,8 млн рублей.

Современное жилье, возводимое за последние 10-15 лет, отличается разнообразием классов: от эконом до элитных. Предлагаются планировки от компактных студий до просторных многокомнатных квартир. Застройщики гарантируют наличие новых инженерных систем, использование передовых технологий и высокий уровень надежности.

Почему их выбирают:

• Новые коммуникации — трубы, проводка, стояки и система отопления полностью обновлены и имеют гарантию. Замена не потребуется в течение 20–30 лет.
• Современные технологии — наличие домофона, видеонаблюдения, консьержа (в домах класса комфорт и выше), подземной парковки, детских площадок, а также огражденная территория.
• Ремонт от застройщика — в некоторых новостройках предлагается продажа квартир с выполненной чистовой отделкой, что позволяет сразу заселиться. Альтернативный вариант — проведение косметического ремонта с относительно небольшими затратами.
• Документы — приобретаете квартиру у застройщика или на вторичном рынке, удостоверяясь в чистоте документов и отсутствии скрытых проблем, унаследованных от советского периода».
• Ипотека — банки чаще одобряют ипотечные заявки на новостройки, предлагая более выгодные процентные ставки.
• Гарантия — на дом, на коммуникации. В случае неисправностей в первые годы эксплуатации, застройщик несет ответственность за их устранение.

• Тонкие стены — особенно в эконом-классе. В качестве перегородок используются гипсокартонные конструкции, а для несущих стен — керамзитобетон или монолитные, но тонкие элементы. Это обеспечивает хорошую слышимость: слышны шаги соседей сверху, разговоры сбоку, а также музыка, доносящаяся снизу.
• Низкие потолки — 2,5–2,7 метра. Это позволяет застройщику сэкономить: уменьшение высоты потолка ведет к сокращению расходов на отопление и используемые материалы. В небольшой квартире с невысокими потолками может быть душно и тесно.
• Маленькие комнаты — современные планировки разрабатываются с учетом интересов застройщиков. Площадь квартир уменьшилась, комнаты стали более узкими, а кухни имеют размеры от 8 до 10 квадратных метров, в отличие от 12-15 квадратных метров в сталинках).
• Экономия на всем — низкая стоимость окон, дверей и сантехники. Радиаторы отопления имеют небольшую толщину и недостаточно эффективно прогревают помещение. Электропроводка выполнена в минимальном объеме, количество розеток ограничено. Вероятнее всего, потребуется замена всего этого через 5-10 лет.
• Усадка дома — в первые 1–3 года после постройки дом дает усадку. Это может проявляться в виде трещин на стенах, смещений дверных проемов и проблем с окнами. Застройщик обязан устранять эти дефекты, однако не всегда делает это оперативно.
• Без инфраструктуры — новостройки нередко возводят на окраинах, на удаленных территориях. Застройщики обещают наличие школ, детских садов, магазинов и парков, однако их строительство затягивается на долгие годы. Таким образом, вы фактически проживаете на строительной площадке, сталкиваетесь с грязью и вынуждены ездить в центр города для решения повседневных нужд.
• Соседи — лотерея. Среди жильцов можно встретить как спокойных, так и вспыльчивых людей, а также тех, кто снимает жилье и не проявляет особого интереса. В новостройках ещё не сформировалось сплочённое сообщество, люди мало знакомы друг с другом, и каждый заботится о себе.
• Парковка — стоимость подземного парковочного места составляет от 1 до 3 миллионов рублей. Наземная парковка может оказаться переполненной. Во дворе паркуются все желающие, в том числе и посетители.
• Проблемы застройщика — в случае банкротства застройщика или его недобросовестных действий, гарантийные обязательства не будут исполнены. Судебные разбирательства могут затянуться на годы.

Площадь и планировка:

• Сталинки отличаются просторными планировками, удобством и большими кухнями;
• Современные жилые комплексы: небольшие, функциональные).

Потолки:

• Сталинки: 3-3,5 м — ощущение простора;
• Новостройки: 2,5-2,7 м — стандарт, но может давить.

Стены и звукоизоляция:

• Стены из толстых кирпичей (толщина 60-80 см) обеспечивают хорошую звукоизоляцию;
• Новостройки: тонкие (25-40 см) — слышно все.

Коммуникации:

• Сталинские дома: здания устаревшего типа, нуждающиеся в ремонте, с повышенным риском протечек;
• Приобретение новостройки – это возможность получить современное жилье с гарантией, однако качество строительства напрямую связано с надежностью застройщика.

Ремонт:

• Сталинки: капитальный, дорогой (30-80 тыс/м²);
• Новые дома: отделка черновой или готовый вариант от застройщика (10–30 тыс. руб./м²).

Расположение:

• Сталинки расположены в центральной части города и в его развитых районах, с уже существующей инфраструктурой;
• Новые жилые комплексы нередко располагаются на окраинах города, а необходимая инфраструктура находится в стадии возведения.

Транспорт:

• Сталинские дома, как правило, расположены в районах с удобной транспортной доступностью, включая станции метро и автобусные остановки;
• Новые жилые комплексы могут располагаться на значительном удалении от станций метро, а общественный транспорт часто бывает переполнен.

Парковка:

• В сталинских домах дворы не предназначены для парковки, поэтому автовладельцам приходится оставлять транспорт где получится;
• В новых жилых комплексах парковочные места предусмотрены, однако их использование может быть платным или парковка может быть переполнена.

Соседи:

• Сталинские дома: их помнят старожилы, представители интеллигенции, обычно в тишине;
• В новых жилых комплексах часто встречается разнородная среда, и уровень шума может быть повышенным.

Цена:

• Сталинки: дороже за м², но в центре;
• Новостройки: дешевле за м², но на окраине.

Перспектива:

• Сталинские дома возводятся уже 60-80 лет и, при условии сохранения, прослужат еще столько же);
• Состояние зданий, возведенных в настоящее время, пока неясно, что будет с ними через три-пять десятилетий.

Сталинка подойдет, если:

• Вам важны простор, высокие потолки, приятная атмосфера;
• Имеется возможность финансирования капитального ремонта, либо планируется его поэтапное выполнение);
• Вы стремитесь к проживанию в центральной части города, в уже сформировавшемся районе;
• Вам важна тишина, звукоизоляция;
• Не отпугивают устаревшие системы связи, или есть желание их обновить);
• Планируете жить долго, обустраиваться;
• Цените историческую архитектуру.

Новостройка подойдет, если:

• Вы хотите заехать и жить, без капремонта;
• Ограничен бюджет на жилье + ремонт;
• Современные удобства, такие как охрана, парковка и консьерж, имеют большое значение;
• Звукоизоляция не является важным фактором (или вы планируете ее улучшить);
• Вы готовы к проживанию в удалённом районе или предпочитаете дождаться улучшения инфраструктуры;
• Изучите предложения по ипотеке на новостройки, где условия могут быть более выгодными);
• В перспективе 5-10 лет предполагается продажа (ликвидность новостроек обычно выше).

• Сталинка с ремонтом — если удастся найти квартиру с качественным ремонтом и обновленными коммуникациями, это будет наилучшим решением. Такой вариант обойдется дороже, однако не потребует дополнительных вложений.
• Новостройка бизнес-класса — там стены имеют большую толщину, высота потолков достигает 3 метров, использованы более качественные материалы, обеспечена нормальная звукоизоляция. Стоимость выше, чем у экономичных вариантов, в 1,5-2 раза, но при этом обеспечивается больший комфорт.
• Монолитно-кирпичные новостройки — они обеспечивают более комфортную и спокойную обстановку по сравнению с полностью монолитными конструкциями. Это оптимальный вариант.
• Дореволюционный фонд — дома начала XX века, характеризующиеся высокими потолками и массивными стенами. Однако сталинские дома еще старше, и в них возникают еще более серьезные трудности с инженерными системами.

Сталинка:

• Капремонт: 1,5-5 млн на квартиру (зависит от площади);
• Замена окон обойдется от 50 до 150 тысяч рублей (стоимость зависит от размеров окон, в частности, от их высоты);
• Газовая колонка: обслуживание, замена раз в 10-15 лет;
• Высокие счета за отопление связаны с большими потолками, которые увеличивают требуемый объем).

Новостройка:

• Зачастую предложенная застройщиком чистовая отделка оставляет желать лучшего, и потребуются дополнительные работы, которые могут обойтись в сумму от 500 тысяч до 1,5 миллиона рублей;
• Парковка: 1-3 млн за место;
• Звукоизоляция (если делать): 200-500 тыс;
• Выплаты за охрану, услуги консьержа и поддержание порядка на территории превышают размер платы за коммунальные услуги.

• Сталинка: семья купила трешку 85 м² в центре за 15 млн. Вложили в ремонт 4 млн (меняли все: проводку, трубы, полы, стены). Живут 10 лет, очень довольны. Тихо, просторно, рядом все. Но первые два года был ремонтный ад.
• Новостройка: пара купила двушку 55 м² на окраине за 8 млн, сдали с отделкой. Сделали косметику за 300 тыс, заехали через месяц. Удобно, новое, но: слышно соседей, инфраструктуры нет, до метро 15 минут на маршрутке. Планируют продать через 5 лет и купить что-то ближе к центру.

Не существует единственно верного решения. «Сталинки» предлагают простор, особую атмосферу и расположение в центре города, однако они характеризуются устаревшими инженерными системами и затратным ремонтом. В то же время, новостройки – это воплощение современности, оснащенные новыми коммуникациями, но зачастую с тонкими стенами, ограниченной площадью и расположением на окраинах. Ваш выбор должен определяться вашими приоритетами: что для вас важнее – объем пространства или комфорт, центральное расположение или стоимость, атмосфера или практичность. Необходимо объективно взвесить все достоинства и недостатки, учесть потенциальные скрытые затраты и не поддаваться влиянию привлекательной рекламы. Вы живете не на фотографии, а в настоящей квартире, с реальными соседями и реальными проблемами.