Тайны ипотеки: 10 вопросов, которые никто не задаёт.

В свежем выпуске подкаста специалист по ипотечным кредитам Ольга Конзелевская осветила неявные стороны данного вопроса. Приводим ключевые моменты беседы в виде вопросов и ответов.

Ольга Конзелевская — профессионал с шестнадцатилетним стажем работы в сфере ипотеки. Начала карьеру в 2007 году в банке Дельта Кредит, который стал пионером развития ипотечного кредитования в России. Сегодня возглавляет собственное брокерское агентство недвижимости, помогая клиентам получать одобрение по кредитам на всей территории России.

Вопрос этот остро стоит перед молодежью. Многие размышляют: что выгоднее – отдавать каждый месяц 40-50 тысяч рублей за жилье или использовать эти средства для выплаты ипотеки своей квартиры?

«Это очень индивидуальная история», — подчеркивает Ольга Конзелевская. При семейной ипотеке со ставкой до 6% годовых выгоднее взять кредит. При рыночной ипотеке с минимальной ставкой от 23,5% ситуация другая.

«Снимаю дом за 95 тысяч в месяц. При обращении в ипотеку по нынешней ставке ежемесячный платёж составит 350 тысяч рублей. А если брать ипотеку на жильё с платежом 95 тысяч — это была бы маленькая квартира, а не дом».

При семейной ипотеке целесообразнее брать ипотеку, при рыночной — арендовать жилье, если важно пространство и удобства.

Звучит странно, но иногда при выдаче потребительского кредита в 300 тысяч отказывают, а ипотечный кредит в 30 миллионов одобряют, говорит Ольга.

Ипотека надежна потому, что подкрепляется залогом имущества.

Эксперт говорит, что ипотечный кредит чаще одобряют из-за залога в виде недвижимости.

Сроки предоставления ипотеки варьируются от одного до тридцати лет, зависит это от пожеланий заёмщика и возможности совершать выплаты. Как же определить наилучший период?

Ольга Конзелевская советует взять кредит на срок от 20 до 25 лет. Разница в платежах при взятии кредита на 30 или 25 лет может быть незначительной, но переплата меньше на пять лет.

При семейной ипотеке по 6% годовых можно брать на 30 лет и не торопиться с досрочным погашением: «Закрывать кредит под 6% сейчас при такой инфляции — зачем? Лучше эти деньги положить на вклад, там они больше заработают».

При рыночном займе с процентной ставкой выше 23%, целесообразнее оформлять его на максимально короткий период.

По убеждению многих людей ипотека подразумевает собственность банка над квартирой до полного завершения выплат.

Согласно Гражданскому кодексу, это ваше имущество, но у права собственности есть ограничение: вы не можете владеть им по своему усмотрению до полного погашения долга без согласия кредитора.

Это значит, что реализация квартиры или перепланировка возможны только при согласии банка. Юридически собственность на квартиру оформляется с момента регистрации.

Да, существуют варианты.

Ольга предупреждает: у банков есть различные способы обхода правил, например, программа по паспорту. Но нужно понимать, что в настоящее время банки ужесточают требования.

Эксперт советует пользоваться законными методами вместо ненадежных планов.

• Стать индивидуальным предпринимателем можно, накопив три месяца налоговых платежей.

• Найти временную должность у знакомого, занимающегося бизнесом.

• Найти созаемщика с официальным доходом

Эксперт предупреждает: не обращайтесь к черным брокерам, которые изготавливают справки и документы. Это может привести к финансовым потерям, уголовному преследованию и занесению в чёрный список банков.

Есть нюансы, которые не сразу бросаются в глаза. Например, полное совпадение имени с человеком, имеющим негативную историю кредитования.

Мужчина, супруг клиентки Ольги, имел точную копию в базе данных ФССП — задолжал немало денег. Системы банков, функционирующие преимущественно с использованием компьютера, отказывались выдавать кредиты автоматически.

Другие скрытые причины:

• Финансовые проблемы вашего работодателя

• Ваш паспорт оказался внесенным в список недействительных.

• Вам могут быть оформлены неизвестные микрокредиты злоумышленниками.

Чтобы обезопасить себя, перед подачей заявки проверьте информацию о себе на сайте ФССП, достоверность паспорта на сайте МВД и изучите свою кредитную историю.

Многие заемщики бывают удивлены отказом в кредитах и не знают причин своей непригодности для кредитования.

По мнению специалиста, люди ошибаются, рассчитывая максимальную допустимую задолженность. Вместо того чтобы учитывать все факторы, многие берут ежемесячный платеж по будущей ипотеке и умножают его на два.

На самом деле банки учитывают:

• Будущий платеж по ипотеке

• Платежи по всем текущим кредитам

• Каждый месяц с каждой кредитки списывается 10 процентов от ее лимита, независимо от использования.

• Минимальный размер оплаты труда для каждого члена семьи, находящегося на иждивении (женщины в отпуске по беременности и родам, дети).

• Алименты

Ольга Конзелевская объясняет, что общая сумма расходов не должна превышать половину общего дохода.

Схема закупки по минимальной цене и последующей продажи по более высокой сейчас менее выгодна.

С 2018 года, с появлением проектного финансирования, рынок претерпел глобальные изменения. Раньше застройщики возводили объекты на вклады граждан, которые несли риск своими средствами. Сейчас застройщик строит на деньги банка, а ваши деньги находятся под заморозкой на эскроу-счетах.

В сложившейся ситуации строительным компаниям выгоднее предоставлять скидки на поздних стадиях строительства для ускорения вывода средств с escrows.

По словам Ольги, сейчас приобрести готовое жилье в новостройке гораздо выгодно. Покупатель может выбрать квартиру без ремонта или с ремонтом – всё зависит от обстоятельств.

Да, и это достаточно распространенная практика.

Продажа возможна по рыночной цене как с помощью агента, так и самостоятельно. Покупатель может иметь ипотеку или заплатить сразу.

При покупке квартиры можно воспользоваться предложением Сбербанка: банк найдет клиента, оформившего ипотеку по ставкам 8%, 10% или 11%, выкупит объект из-под залога у этого клиента и переведет долг на нового собственника вместе с прежней ставкой.

Получаете не только квартиру, но и кредит по выгодной ставке, отсутствующей на рынке.

Многие кредитополучатели не осведомлены о возможности обменять дорогую страховую защиту, предложенную банком, на более выгоденую.

У меня есть личный кейс: мы вернули клиенту четыре миллиона на карту. Человек взял кредит под залог недвижимости, ему выдали восемнадцать миллионов, из которых три с половиной — страховые полисы. Мы изучили договор и увидели, что можно заменить полис, — рассказывает Ольга о кейсе.

Из-за случившегося страховое покрытие в сумме 2,9 миллиона рублей сменили на такое же, но стоимостью 300 тысяч рублей. Банк возвратил клиенту разницу.

В течение тридцати дней после получения кредита можно поменять страховщика. Банк обязан согласиться на замену при условии сохранения старого уровня страхования.

Ольга Конзелевская советует относиться к ипотеке серьезно и готовиться к ее получению заранее. Потенциальным заемщикам она рекомендует проверять собственную финансовую ситуацию, кредитную историю и рассчитывать свои возможности до подачи заявки.

Полную беседу с Ольгой Конзелевской доступно на всех популярных платформах подкастов и на официальном YouTube-канале проекта.

Обложка: realty.rbc.ru