Тайны ипотеки: 10 вопросов, не обсуждаемых вслух
Эксперт по ипотечному кредитованию Ольга Конзелевская в новом выпуске подкаста рассказала о не всегда очевидных деталях ипотечного кредитования. Самые интересные моменты беседы собраны в виде вопросов и ответов.
Ольга Конзелевская — профессионал с 16-летним опытом работы в сфере ипотеки. Начала карьеру в 2007 году в банке Дельта Кредит, который стал первопроходцем в развитии ипотечного кредитования в России. Сегодня возглавляет собственное брокерское агентство недвижимости, помогая клиентам получать одобрение по кредитам по всей стране.
Слушайте наш подкаст:
Что выгоднее: ипотека или аренда?
Вопрос о целесообразности аренды приобретает особую актуальность для молодежи. Немало молодых людей размышляют о том: неужели стоит тратить по 40-50 тысяч рублей в месяц на аренду, если эти же деньги можно направлять на погашение ипотеки собственного жилья?
«Это очень индивидуальная история», — отмечает Ольга Конзелевская. Если доступна семейная ипотека со ставкой до 6% годовых, то выгоднее взять её. Если же речь идет о рыночной ипотеке с минимальной ставкой от 23,5%, ситуация меняется.
Эксперт приводит личный пример: «Я снимаю дом за 95 тысяч рублей в месяц. Если бы я взяла этот дом в ипотеку по текущей ставке, ежемесячный платеж составил бы 350 тысяч рублей. А если взять в ипотеку жилье с платежом 95 тысяч — это была бы маленькая квартира, а не дом».
Семейная ипотека – это очевидный выбор, а вот в случае с рыночной стоимостью жилья более предпочтительным вариантом может быть аренда, если вам важен простор и комфорт.
Легче получить ипотеку, чем потребительский кредит?
Звучит необычно, но так есть: иногда в кредит на триста тысяч откажут, а на тридцать миллионов по ипотеке одобрят, – говорит Ольга.
Ипотека интересна тем, что кредит подкреплён недвижимостью в качестве обеспечения. Для банков это предоставляет гарантию возврата денег, даже если заёмщик не сможет выплатить долг.
Эксперт говорит, что ипотечный кредит чаще одобряют из-за залога в виде недвижимости.
Сколько лет выгоднее оформлять ипотечный кредит?
Срок ипотеки может варьироваться от одного до тридцати лет и определяется желаниями заемщика и его финансовыми возможностями. Каким образом определить наиболее подходящий период?
Ольга Конзелевская советует: «Рекомендую брать возраст около 20-25 лет. Разница не столь велика, если взять в возрасте 30 или 25. Пять лет разница, а переплата значительно меньше».
При семейной ипотеке по 6% годовых можно брать на 30 лет и не торопиться с досрочным погашением: «Закрывать кредит под 6% сейчас при такой инфляции — зачем? Лучше эти деньги положить на вклад, там они принесут большую прибыль».
При рыночной ипотеке с процентной ставкой, превышающей 23%, желательно оформлять кредит на максимально короткий для вас срок.
В вашей собственности квартира, оформленная по ипотеке?
Многие ошибочно полагают, что ипотека принадлежит банку до полного выплаты долга.
Гражданский кодекс относит эту собственность к вам, но с оговоркой: вы не имеете права её распоряжаться без разрешения кредитора до полного уплаты долга.
Продажа квартиры или перепланировка требуют одобрения банка. Право собственности на квартиру регистрируется в момент покупки.
Возможна ли получение ипотеки при отсутствии официального дохода?
Да, существуют варианты.
Банки умеют использовать разные способы обхода правил, например, программы, которые работают по паспорту человека. Нужно помнить, что сейчас банки стали более строгими в своих требованиях.
Эксперт советует применять законные методы вместо рискованных планов.
-
Чтобы стать самозанятым, нужно внести три месяца налоговых платежей.
-
Получить временный официальный пост у знакомого бизнесмена.
-
Найти созаемщика с официальным доходом
Эксперт предупреждает: не обращайтесь к черным брокерам, которые создают поддельные справки и документы. Это приведет к расходованию денег, привлечет уголовную ответственность и может стать причиной внесения в черный список банков.
Какие факторы могут стать причиной отказа в выдаче ипотеки, даже при положительной кредитной истории?
Встречаются ситуации, которые не сразу бросаются в глаза. К примеру, совпадение имен с человеком, имеющим неудовлетворительную кредитную историю.
«Мужчина, супруг клиентки моей, имеет точного дубликата на сайте Федеральной службы судебных приставов — задолжал значительную сумму. И система оценки кредитного риска банков, почти все из которых функционируют с использованием компьютера, автоматически отказывала», — рассказывает Ольга.
Другие скрытые причины:
-
Финансовые проблемы вашего работодателя
-
Ваш паспорт оказался в списке недействительных.
-
Вам могут быть не известны микрокредиты, полученные мошенниками с использованием вашего имени.
Чтобы обезопасить себя, прежде чем подавать заявку, проведите самопроверку на сайте ФССП, удостоверьтесь в подлинности паспорта на сайте МВД и не забудьте проверить свою кредитную историю.
Как рассчитывают банковские учреждения вашу задолженность по кредитам?
Многие заёмщики выражают удивление от отказам, не понимая причин такого решения.
«Люди ошибаются, считая предельный долг. Берут ежемесячный платёж по будущей ипотеке и умножают на два, но это разные значения», — говорит эксперт.
На самом деле банки учитывают:
-
Будущий платеж по ипотеке
-
Платежи по всем текущим кредитам
-
От десяти процентов от лимита каждой кредитной карты, независимо от использования.
-
Минимальный размер оплаты труда на каждого члена семьи, находящегося в зависимом положении (жена в отпуске по беременности и родам, дети).
-
Алименты
Ольга Конзелевская отмечает, что общий расход не должен превышать половину общего дохода.
Сравнение затрат при покупке квартиры на стадии строительства и готовой к заселению.
Схема приобретения товара по низкой цене у производителя и реализации его по более высокой стоимости утратила свою прежнюю эффективность.
С 2018 года, с появлением проектного финансирования, на рынке произошли глобальные изменения. Раньше застройщики строили на деньги вкладчиков, которые несли риск своими средствами. Сейчас застройщик строит на деньги банка, а средства вкладчиков замораживаются на эскроу-счетах.
В текущих условиях для строителей выгоднее предоставлять скидки на поздних стадиях строительства для быстрейшего получения средств с депозитных счетов.
«В готовых новостройках сейчас выгодно приобретать недвижимость. Можно купить без ремонта или с ремонтом — всё зависит от обстоятельств », — советует Ольга.
Возможна ли продажа квартиры, которая находится под обременением ипотеки?
Да, и это достаточно распространенная практика.
Продажа возможна по цене, соответствующей рынку, через посредника или самостоятельно. Покупателем может быть лицо, оформляющее ипотеку, или покупатель, оплачивающий покупку наличными.
При покупке нового жилья в Сбербанке можно воспользоваться выгодной услугой: банк найдёт клиента, который оформил ипотеку по низким ставкам (8%, 10-11%), выкупит объект из-под залога и передаст вам долг вместе с этой ставкой.
Вы приобретаете не только жильё, но и кредит с текущей, не доступной в настоящее время на рынке, процентной ставкой.
Как сэкономить на страховке при ипотеке?
Многие заёмщики не осведомлены о возможности замены дорогостоящей страховой программы, предлагаемой банками, на более экономичную.
У меня есть личный кейс: вернули клиенту четыре миллиона на карту. Человек взял кредит под залог недвижимости, ему выдали восемнадцать миллионов, из которых три с половиной миллиона составляли страховые полисы. Мы изучили договор и увидели, что можно заменить страховой полис.
Клиенту возвратили разницу после замены страхового полиса стоимостью 2,9 миллиона рублей на аналогичный за 300 тысяч рублей.
В течение тридцати дней после получения кредита вы можете поменять страховщика, при условии что сумма покрытия останется та же. Банк обязан удовлетворить ваше желание в этом случае.
Ольга Конзелевская: «Ипотека — серьёзное решение, к которому нужно подходить с умом и подготовкой. Потенциальные заёмщики должны тщательно проверить себя, кредитную историю и рассчитать свои финансовые возможности до подачи заявки.»
Целую бесед с Ольгой Конзелевской доступна в подкасте на всех популярных площадках и на официальном YouTube-канале проекта.
Видео подкаста:
Обложка: unsplash.com


Вам также может понравиться

Екатерина Коталевская о своих любимых предметах интерьера
/
Солянка: 5 секретов и тонкостей приготовления
/