В чем подвох покупки квартиры в доме сталинской постройки?

Эксперт по ремонту Ксения Шахматова выполнит полную реконструкцию трехкомнатной квартиры в доме серии 2-05 в новом шоу «Ремонтный движ». Пять серий покажут весь процесс капитального ремонта – от выбора и покупки до финальной экскурсии. Из сталинки площадью 75 квадратных метров получится современное жилье с перепланировкой: один санузел станет двумя, а появится отдельная гардеробная.

Прежде чем начать ремонт, Ксения делится знаниями о поиске и проверке вторичного рынка. По её словам, даже при привлекательном внешнем виде могут скрываться серьезные проблемы. Программа стартует 23 марта и будет транслироваться каждое воскресенье на канале TV.

Дома сталинской постройки, возведенные в 40-50-х годах прошлого века, сохраняют свою привлекательность для покупателей. Ксения Шахматова перечисляет их достоинства: «Почему они великолепны? Почему их так любят? Высокие потолки – три метра, большие окна, низкий уровень слышимости из-за толстых перекрытий, мало квартир на этаже. А еще этот песочно-приятный бежевый цвет кирпича делает эти дома особенными среди остальных».

Несмотря на возраст, дома расположены в престижных районах с развитой инфраструктурой. Эксперт подчеркивает: «Район полностью застроен – нет места для новых построек или реновации. Здесь чистое воздух, сложная инфраструктура и лучшие школы».

Помимо преимуществ, покупателям следует обратить внимание на некоторые детали, которые могут сказаться на комфорте проживания и расходах на ремонт.

При выборе вторичного жилья важно рассмотреть не только квартиру, но и район в целом.
Начните с изучения района на карте. «Важно изучать карту полностью, ведь у меня был случай: я не изучила карту, посмотрев из окна, показалось мне красивый парк, а осенью, когда опала листва, оказалось, что это кладбище», — рассказывает Ксения о своем опыте.

Обратите внимание на:

• В шаговой доступности от метро (не более 17 минут).

• Объекты социальной сферы.

• Экологическую обстановку;

• Район должен быть тихим, окна выходят во двор или не на проезжую часть.

Оцените состояние дома и подъезда. Ксения советует обратить внимание на окна подъезда и наличие капремонта.

• Состояние фасада;

• Чистоту и запах в подъезде;

• Работу лифта (если есть);

• Мусоропровод — преимущество сталинских квартир, если его не заварили.

• Наличие парковочных мест во дворе.

Цена жилья зависит от многих параметров. Например, газовая колонка может сделать её немного ниже: «Это убавляет ценность, квартира с колонкой стоит чуть меньше», — говорит Ксения.

На цену также влияют:

• Этаж (не первый и желательно не последний);

• Состояние квартиры;

• Юридическая чистота;

• Наличие или отсутствие балкона.

Эксперт рассказывает, что для шоу удалось снизить цену на выбранную квартиру: с изначальных 25 миллионов рублей до 23 400. После ремонта эксперт планирует продать ее приблизительно за 33-35 миллионов.

При покупке вторичного жилья необходимо провести юридическую проверку. Риэлтор Анна Пушкина советует: если возникли сомнения по поводу недвижимости, то нужно их тщательно проверить. Если ничего не удалось выяснить, то лучше отказаться от покупки, поскольку недвижимость — это большие деньги.

Обязательные шаги при проверке:

• Проверка документов, подтверждающих право собственности (договора купли-продажи, наследства, дарения, приватизации и др.).

• Просмотр документа продавца и информации о нем на портале МВД.

• Получение выписки из ЕГРН на объект;

• Проверка дееспособности продавца (справки из ПНД, НД);

• Проверка на банкротство продавца и его супруга/супруги;

• Выяснение, кто зарегистрирован в квартире.

Стоит уделить особое внимание истории квартиры: пять раз за последние пять лет её перепродали, что выглядит странно, ведь есть вероятность неких необычных действий.

Каждый вид документов, дающих права, сопряжён с определёнными рисками.

Наследство: Эксперт советует: «Если речь идет о наследстве, то лучше, чтобы оно было старше трех лет. Мы не берем свежее наследство – его все равно можно оспорить». Особенно осторожно нужно относиться к наследству от мужчин: «У мужчины внезапно могут появиться внебрачные дети и претендовать на квартиру».

Дарение: При дарении необходимо выяснить родство между дарителем и одаряемым. При отсутствии близкого родства требуется более тщательная проверка законности сделки. «От дарителя запрашиваем заявление, подтверждающее знание о продаже и отсутствие возражений. Особое внимание уделяем ситуациям с новым дарением или не между близкими родственниками», — отмечается в чек-листе проверки.

Приватизация: Если квартира была приватизирована, важно узнать, кто был зарегистрирован во время приватизации, но не участвовал в процессе или отказывался от него. Эти лица имеют право проживать в квартире, пока прописаны там.

В хрущёвках коммуникации часто требуют замены. «Конечно, мы берем квартиры под капитальный ремонт. Поэтому, честно говоря, эта вся великолепная проводка меня мало волнует, потому что сделаем новую», — говорит Ксения.

При осмотре коммуникаций важно проверить:

• Состояние электропроводки;

• Трубы водоснабжения и канализации;

• Радиаторы отопления;

• Газовые трубы и оборудование.

Эксперт отмечает, что старая проводка не способна выдерживать современное число приборов и советует полностью заменить электрику.

Ксения по поводу туалета сказала: «Трубы кажутся в целом приличными, немного изношенными. Была заменена разводка с подведенным стояком… Появились новый полотенцесушитель и новые стояки горячей и холодной воды».

При покупке жилья с рук возможны разные сюрпризы. В квартире для показа появилась необычная газовая труба: «Это не обычная труба, а какая-то царская. Посмотрите, какая она, как моя рука. То есть очень толстая, как несущая колонна».

В уборной нашли самодельную батарею, подсоединенную к полотенцесушителю: «Потребовалось соглашение между людьми, чтобы получить от полотенцесушителя энергию для работы батареи. Такое делать нельзя».

Необычные решения бывших владельцев важно учитывать при составлении плана ремонта и расходов.

При покупке квартиры необходимо не только защитить свои интересы, но и убедиться в честности сделки для всех участников. Ксения приводит пример ситуации с пожилой владелицей: «Женщина пенсионерского возраста из Москвы нуждалась в такой квартире… у неё была одна треть доли. Нам нужно, чтобы эту взрослую пенсионерку, которая относится к социально незащищённому слою населения, переселили в квартиру, где ей принадлежало бы минимум половина».

Чтобы осуществить сделку, была организована альтернативная схема: «Мы внесли предоплату за квартиру, у
владельцев был месяц на поиск жилья. В течение месяца они нашли себе квартиру, внесли в неё аванс, и мы заранее запланировали встречу в банке. На этой встрече мы одновременно заключили две сделки».

Этот метод гарантирует справедливый исход для всех участников и оберегает благополучие старшего поколения.

Квалифицированные эксперты обращают внимание на манеру продавцов. Покупая квартиру и задавая вопросы, прося документы, открытые к диалогу люди без затруднений предоставляют всё необходимое. Когда же начинают увиливать или говорить «Ой, там мы не помним, не знаем», это первые сигналы о возможных проблемах.

Список необходимых для получения документов.

• Выписка из ЕГРН с zip-архивом;

• Документ об ownership’e (если право появилось до 15 июля 2016 года).

• Выписки из домовой книги и архивные документы.

• Документы, подтверждающие отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг.

• Справки из ПНД/НД;

• Согласие мужа или уведомление о том, что брак не был заключен в момент покупки.

Поэтажный план и экспликация из БТИ.

После покупки квартиры начинается этап ремонта. Ксения преподнесла коллегам сюрприз, начав работы раньше времени: «В действительности я от Ники и проекта кое-что умолчала — ремонт в квартире уже начался. Предполагают обычный осмотр помещения до… Но будет небольшой сюрприз — здесь нет половины стен, всё разрушено».

Перед началом работ нужно спланировать дизайн. В будущих сериях передача покажет процесс реставрации, состоящий из:

• Перепланировку из одного санузла в два;

• Создание отдельной гардеробной;

• Решение задачи нестандартной постановки окон.

• Организацию встроенных шкафов.

В следующем выпуске гость – дизайнер. Посмотрим, как использовали пространство, чтобы оно было эффективным.

Приобретение квартиры на вторичном рынке — сложный процесс, требующий внимания к нюансам. Но при правильном подходе к выбору, проверке и ремонту можно преобразить старую квартиру в современное, функциональное и стильное жильё. В этом и заключается магия трансформации, которую зрители увидят в шоу «Ремонтный движ».