Внесение предоплаты при аренде квартиры: аванс, залог или обеспечение

Приобретая квартиру, первым шагом часто выступает перечисление предоплаты. Чтобы избежать неприятностей на этом этапе, необходимо разобраться в различиях между авансом, задатком и обеспечительным платежом, а также правильно оформить сделку. Рассмотрим каждую форму предоплаты более подробно.

Выбор способа внесения аванса определяется задачами и риском, на который согласны участки сделки.

Содержание:

1. Задаток и аванс: в чем разница
2. Что такое обеспечительный платеж
3. Как правильно оформить задаток
4. Как внести аванс за квартиру
5. Как оформить обеспечительный платеж
6. Сколько нужно внести аванса, задатка и обеспечительного платежа?
7. Как поступить, если не возвращают залоговую сумму или предоплату?
8. Когда банк отказывает в выдаче ипотеки, какие условия возврата средств действуют?
9. Как выбрать подходящий вариант предоплаты

Задаток и аванс: в чем разница

Хотя аванс и задаток иногда путают, юридически они имеют разное значение.

Задаток — не просто переданные покупателю деньги, а инструмент обеспечения выполнения обязательств. Вносите ли вы задаток и затем отказываетесь от сделки без уважительной причины, сумма остаётся у продавца. Но если продавец нарушает условия договора, обязан вернуть задаток в двойном размере. Это даёт уверенность обеим сторонам и стимулирует их к соблюдению договоренностей.

Договорились о покупке квартиры за семь миллионов рублей и внесли задаток в пятьсот тысяч. Продавец отказался от сделки, чтобы продать квартиру другому покупателю? Обратитесь в суд: суд обяжет продавца вернуть сумму в двойном размере. Вы получите не только свои деньги, но и компенсацию за потраченное время.

Если сделка сорвётся, предоплата возвращается покупателю. Впрочем, это не гарантирует компенсации за убытки. Например, если продавец найдёт другого покупателя с более выгодными условиями, деньги вернут, но возместить расходы (плату риэлтору или оценщику) не получится.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж – универсальный механизм, позволяющий сторонам договорных отношений самим определять его параметры. В соглашении можно указать, при каких обстоятельствах средства возвращаются, а при каких – остаются у одной из сторон.

Допустим, вы внесли обеспечительный платеж за квартиру с условием возвратных средств при отказе банка в ипотеке. Банк не одобрил кредит, поэтому продавец вернул вам деньги согласно договору. В случае использования задатка без соответствующего пункта в документе вам пришлось бы обращаться в суд для возврата.

Обеспечительный платеж пригодится в сделках повышенной сложности, например, при условии получения одобрения на ипотеку.

Как правильно оформить задаток

Чтобы внести задаток, нужно составить договор. Документ должен содержать сведения о сторонах, подробное описание имущества, размер задатка и правила возврата денег или их сохранения у продавца.

До сделки с денежными средствами удостоверьтесь, что продавец – хозяин квартиры. Получите выписку из ЕГРН и проверьте отсутствие обременений на недвижимость, например, залогов или арестов. Так вы снизите возможные риски.

Вы планируете купить квартиру за шесть миллионов рублей. Стороны договорились о задатке в триста тысяч рублей. Перед передачей денег вы изучаете документы и находите на них информацию об аресте квартиры. В таком случае сможете отказаться от сделки, не потеряв деньги.

Как внести аванс за квартиру

Предоплата оговорена в контракте на покупку-продажу недвижимости или специальном соглашении. В таких документах прописываются главные условия будущей сделки, включающие цену квартиры, время её покупки и способ расчётов.

Желаете внести предоплату за квартиру? С продавцом заключаете договор, где прописано возврат аванса при отказе банка в ипотеке. Это даёт уверенность, что деньги не пропадут при разрыве сделки по причинам, не зависящим от вас.

Оплату необходимо зафиксировать либо распиской, либо указанием суммы аванса в тексте договора. Продавец обязан поставить свою подпись для подтверждения получения денег.

Как оформить обеспечительный платеж

Для оформления обеспечительного платежа заключается соглашение с детальной формулировкой условий возврата или удержания денежных средств.

• В каких случаях предоплату сохраняет продавец?
• Что покрывает эта сумма?
• Процедура возмещения денег в случае невыполнения договора.

Представьте, что вы вносите аванс за квартиру в новостройке. В договоре указано, что средства возвращаются, если застройщик не предоставит документы к определённому сроку. Если документов не будет вовремя, вы без проблем получите свои деньги обратно, так как это предусмотрено соглашением.

Подписание договора является ключевым моментом сделки и обязательно должно быть прописано на бумаге.

Сколько должно составлять значение аванса, задатка и обеспечительного платежа?

Сумма первоначального взноса определяется видом оплаты, условиями сторон и стоимостью жилья.

Аванс обычно невелик, поскольку имеет символический характер и не предполагает жёстких обязательств. Обычно сумма аванса варьируется от 10 000 до 100 000 рублей. Такой размер удобен для покупателя из-за минимальных финансовых рисков. Продавец же получает подтверждение серьёзности намерений покупателя.

Размер задатка обычно равен 5–10% от стоимости квартиры. Например, если недвижимость оценивается в семь миллионов рублей, сумма задатка находится в диапазоне от трёхсот пятидесяти тысяч до семисот тысяч рублей. Продавец может согласиться на большую сумму, если нуждается в крупном платеже заранее (например, для исполнения своих обязательств). Однако покупателям следует избегать слишком больших сумм задатка, так как возврат их в случае споров может быть затруднён.

Размер обеспечительного платежа не фиксирован и устанавливается по соглашению сторон. Обычно это сумма, сравнимая с задатком, например, от 5 до 10 процентов от стоимости квартиры. Важно, чтобы величина обеспечительного платежа была обоснованной. При особых условиях возврата или удержания этой суммы их следует зафиксировать в договоре.

Размер аванса должен быть приемлемым для обоих участников и согласован с финансовыми возможностями покупателя.

Что делать при невозврате задатка или аванса?

При отказе продавца в возврате задатка необходимо выяснить причину неудачного завершения сделки. Закон предусматривает возврат двойной суммы задатка, если срыв сделки произошёл по вине продавца. В случае отмены сделки по вашей инициативе продавец вправе оставить задаток себе.

Если считаете отказ продавца неправомерным, начните с письменного требования. В нём укажите о внесённом задатке и причинах неудачного завершения сделки. Объясните продавцу, что его действия противоречат договору.

Продолжая игнорировать требования, продавец может стать участником судебного разбирательства. Для достижения положительного исхода потребуются договор задатка, расписка о передаче денег и другие доказательства вашей правоты. Например, если сделка не состоялась из-за отсутствия у продавца необходимых документов на квартиру, это станет веской причиной для решения суда в вашу пользу.

Если аванс не возвращают, узнайте причину отказа. Возможно, продавец ссылается на договор, где предусмотрено удержание суммы при срыве сделки. Внимательно прочтите соглашение об авансе: если там нет упоминания о том, что аванс остаётся у продавца, вы имеете право требовать его возврата.

Начните с отправки продавцу письменного заявления о возврате денег. Его можно оформить через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении. В заявлении укажите причины аннулирования сделки и свои основания для получения возврата.

В случае молчания или отказа продавца возвращать предоплату необходимо обратиться в суд. Для успешного разбирательства в суде нужно предъявить документы, подтверждающие перечисление денег: расписку, договор или иные письменные свидетельства. Отсутствие доказательств может усложнить ситуацию, поскольку продавец сможет отрицаться получения аванса.

Когда банк откажет в выдаче ипотеки, когда возврат средств возможен?

Возврат предоплаты при отказе банка в ипотеке определяется условиями договора. Если в соглашении указано, что отказ банка является уважительной причиной для расторжения сделки, деньги возвращаются покупателю. Это может касаться как аванса, так и задатка.

Если договор не содержит пункта об отзыве предоплаты при отказе банка, вернуть деньги станет труднее. В этом случае продавец может зачислить сумму себе, указывая на неисполнение обязательств покупателем.

Для защиты своих интересов необходимо предусмотреть этот момент в договоре и включить соответствующее условие. В случае отказа банка в ипотеке и невозврата денег продавцом начните переговоры: отправьте письменное уведомление о возврате суммы, указав, что срыв сделки произошел по причинам, не зависящим от вас.

В случае непрекращающегося отказа продавца единственным решением станет обращение в суд.
Исход судебного разбирательства будет зависеть от полноты описания условий возврата в договоре. При отсутствии оговоренного отказа банка в качестве основания для возврата, возврат денежных средств может стать сложным. Это вновь подтверждает важность тщательного прописывания всех условий на этапе оформления предоплаты.

Как выбрать подходящий вариант предоплаты

Размер предоплаты определяется степенью доверия к сделке.

Чтобы обезопасить себя от расторжения договора и продемонстрировать продавцу своё серьёзное намерение, стоит предложить задаток.

Аванс целесообразен при начале переговоров, пока условия договора не определены. Это форма заявления намерений, но не полная защита ваших интересов.

Для соглашений с изысканными нюансами, позволяя адаптировать условия возврата средств, обратите внимание на предоплату.

Способ оформления предоплаты может сильно изменить ход сделки.

Заключение

Мы изучили три основных вида предоплаты: задаток, аванс и обеспечительный платеж. Задаток обязывает обе стороны, аванс закрепляет намерение, а обеспечительный платеж предлагает маневренность в нестандартных ситуациях.

Чтобы избежать трудностей, нужно не только подобрать подходящий способ предоплаты, но и правильно оформить все бумаги. Проверьте право собственности продавца, закажите выписку из ЕГРН и уточните, нет ли обременений на квартире. При сделке с ипотекой в договоре обязательно укажите условия возврата средств при отказе банка.

Внимательно изучите каждый этап сделки. Консультация юриста и чёткое оформление соглашений обеспечат защиту ваших интересов и сделают покупку квартиры безопасной и удачной.