В соответствии со статьей № 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, несанкционированная перестройка жилого помещения признается таковой в двух случаях: когда она была осуществлена без получения требуемого разрешения или при допущении отклонений от утвержденной проектной документации. За нарушение установленного порядка предусмотрено административное наказание – штраф в диапазоне от 2000 до 2500 рублей, а также предписание об устранении последствий и восстановлении первоначального состояния (7.21.2 КоАП РФ). В случае неисполнения этого требования органы местного самоуправления имеют право обратиться с исками в судебную инстанцию к владельцу жилья, а если недвижимость является муниципальной собственностью – расторгнуть заключенный договор найма.
Наиболее серьезный этап данного разбирательства заключается в выставлении объекта недвижимости на аукцион. Чтобы избежать подобных крайних мер, административных процедур и затруднений при последующих сделках с квартирой, необходимо оформить документально существующую перепланировку. В каждом субъекте страны могут существовать свои особенности в этом вопросе (последовательность действий, список контролирующих организаций, необходимые документы, стоимость услуг), которые следует выяснить заранее. Обозреем основные аспекты.
Шаг 1: определить необходимость согласования перепланировки
Не каждое изменение первоначального облика помещения требует согласования. Некоторые незначительные корректировки при проведении ремонтных работ вполне допустимы и не нуждаются в получении юридического разрешения. К ним, например, относятся установка металлической двери, прокладка электропроводки, замена ванны или душевой кабины, а также перестановка электрической (но не газовой) плиты.
В случае внесения изменений в первоначальный проект жилья,
будь то вами или предыдущими владельцами, что привело к аварийным обстоятельствам,
затронувшим смежные квартиры или здание в целом, согласование подобной
опасной перепланировки будет невозможно – потребуется восстановление
исходного состояния.
Шаг 2: собрать первичные документы
Если же изменения в проект квартиры были выполнены с соблюдением установленных норм и правил, их можно узаконить даже без предварительного согласования. Для этого необходимо обратиться в органы технического учета и контроля объектов недвижимости, предоставив первичный пакет документов: технический паспорт квартиры, поэтажный план с пояснениями к нему, выписку из домовой книги, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, а также финансово-лицевой счет (который можно получить в бухгалтерии управляющей компании или ТСЖ).
Для важных бумаг предпочтительнее сделать копии. Специалисты на основе предоставленных вами документов и осмотра квартиры составляют план жилья до и после перепланировки.
Шаг 3: заказать проект
Основываясь на утвержденном плане перепланировки, необходимо разработать проект, отражающий все внесенные изменения. В случае если эти изменения носят незначительный характер (например, перемещение унитазов, ванн, электроплит или демонтаж встроенной мебели), для их визуализации может быть достаточно самостоятельно выполненного эскиза квартиры.
Радикальные преобразования (включающие в себя несущие конструкции, инженерные системы,
потолки или строительные перекрытия) требуют разработки детального проекта от аттестованной
проектно-строительной фирмы. Данная организация обязана предоставить техническое заключение о допустимости перепланировки.
Шаг 4: согласовать проект
Этот этап является одним из наиболее трудоемких, однако он необходим. После получения проекта перепланировки его требуется согласовать с соответствующими органами (в частности, Роспотребнадзором, Ростехнадзором, Государственной жилищной инспекцией и другими). Перечень необходимых организаций зависит от характера выполненных реконструкций и региона проживания. Например, при переносе газовой плиты проект перепланировки обязательно должен быть согласован с городской службой газа.
Шаг 5: обратиться в суд
Подготовив пакет документов и добавив к нему копию лицевого счета,
справку о составе семьи, а также согласие на перепланировку от всех
совершеннолетних жильцов и собственников квартиры, следует обратиться в суд.
Необходимо подготовить количество копий документов, соответствующее числу
ответчиков, плюс дополнительный комплект для суда. Исковое заявление подается
собственником или арендатором жилья. Следует учитывать, что проведение
строительно-технической экспертизы, которую часто назначает суд,
оплачивается стороной, проигравшей дело.
В ряде регионов, включая Москву, возможность согласования перепланировки предоставляется через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг). Однако в случае несогласия с решением жилищной инспекции разрешение вопроса может быть получено только через судебное разбирательство.
Шаг 6: выданное свидетельство о государственной регистрации права заменено на новое.
В случае отсутствия грубых нарушений в переустройстве, суд вынесет положительное решение. Затем необходимо обратиться в органы технического учета и контроля для внесения изменений в технический и кадастровый паспорт жилья. На основе паспорта и решения суда Регистрационная палата выдаст новое Свидетельство о государственной регистрации права. После этого все обновленные документы согласуются в БТИ (примерно за 10 дней).
Шаг 7: получить новый кадастровый паспорт
С предоставлением нового технического паспорта и обновленного документа, подтверждающего право владения недвижимостью, подается заявление в кадастровую службу. На основании этого запроса проект квартиры с внесенными изменениями будет добавлен в базу данных объектов недвижимости. Итогом станет получение нового кадастрового плана жилого помещения.
Этот документ передаётся в Федеральную регистрационную службу для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН). После этого процесс оформления перепланировки считается завершенным.
* Редакция InMyRoom выражает благодарность специалисту по согласованию перепланировок Максиму Джураеву за помощь в подготовке материала.
