Как выгодно взять ипотеку и сэкономить

Многие люди избегают ипотечного кредитования, опасаясь излишней переплаты и запутанными условиями. Наиболее простой способ начать — воспользоваться платформами, позволяющими легко осуществлять фильтрацию квартиры в ипотеку по бюджету, сроку и типу дома. Стоит подумать, как снизить ставку, помочь одобрению и где прячутся лишние расходы. Так ежемесячный платеж станет комфортным, а общий чек по кредиту — заметно ниже.

Снизить размер переплаты можно, увеличив первоначальный взнос, сократив срок кредитования и отказавшись от необязательных платных услуг. Также на это влияют государственные субсидии и положительная кредитная репутация.

Начальный взнос в размере 20-30 % нередко позволяет получить более выгодную процентную ставку и немедленно сокращает сумму задолженности. Ипотечный срок в 15-20 лет уменьшает ежемесячные платежи, однако каждый дополнительный год увеличивает общую сумму переплаты. Зачастую заемщики погашают ипотеку раньше, чтобы снизить финансовое бремя.

Вторичное жилье проще с точки зрения оформления документов, в то время как при покупке новостройки по договору долевого участия с эскроу-счетом банки чаще предлагают скидки.

Страхование жизни может уменьшить ипотечную ставку на 0,3-1 процентного пункта, однако стоимость страховки включается в общую сумму ипотеки. Также значительную роль играют доходы, полученные легальным путем, и отсутствие просроченных платежей, поэтому перед подачей заявки рекомендуется погасить небольшие кредиты.

• Увеличение размера первоначального взноса как минимум на пять процентных пунктов позволит уменьшить задолженность и снизить ставку.

• Рекомендуется устанавливать минимальный срок и проверять оплату, увеличив сумму на 10–15 %.

• Оценить разницу в стоимости квартиры в новостройке при оплате наличными с предоставлением скидки и при использовании программы субсидирования».

• Чтобы получить наиболее выгодные условия, рекомендуется обратиться в несколько банков (2–3) и подать заявки сразу.

Многие предпочитают аннуитет, поскольку он предполагает фиксированную ежемесячную выплату, хотя в начальный период большая часть платежа приходится на проценты. Дифференцированный график позволяет сэкономить на переплате по кредиту, однако требует более высокой первоначальной выплаты. На процентную ставку влияет совокупность страховых продуктов и дополнительных услуг, поэтому целесообразно рассчитывать полную стоимость: сумму платежей и стоимость опций за весь срок действия договора.

Пример: кредит 5 млн руб., срок 20 лет, аннуитет.

• При ежемесячной процентной ставке в 12% размер платежа составит приблизительно 55 000 рублей, а общая переплата за два десятилетия достигнет около 8,21 млн рублей.
• При ежемесячной процентной ставке 14% размер ежемесячного платежа увеличится до приблизительно 62 200 рублей, а общая переплата составит около 9,92 млн рублей.
• При процентной ставке в 16% ежемесячный платеж составит приблизительно 69 600 рублей, а совокупная переплата за два десятилетия – около 11,69 млн рублей.

Представленные данные являются приблизительными и предназначены для сопоставления различных вариантов. Ранняя выплата кредита приводит к уменьшению общей суммы переплаты, а эффективная процентная ставка становится меньше, чем при погашении в течение всего срока».

Первые 5-7 лет досрочное погашение кредита оказывается более целесообразным, поскольку проценты начисляются на остаток задолженности. Рекомендуется направлять на досрочные выплаты 10-20 % от дохода и формировать финансовую подушку безопасности, эквивалентную 4-6 месячных платежей.

Две тактики досрочного погашения:

1. Сокращение срока кредита позволяет сэкономить, при этом ежемесячный платеж практически не изменится.

2. Сокращение платежей ведет к уменьшению ежемесячной финансовой нагрузки, однако общая переплата снижается в меньшей степени.

Заявление о досрочном погашении кредита необходимо подать в банк, а средства будут списаны в день платежа.

Рефинансирование имеет смысл, когда:

• Предлагаемая ставка должна быть на 1 процентный пункт меньше текущей.

• Первоначальные расходы, связанные с оценкой, страхованием и регистрацией, возвращаются в течение года и полутора.

• Рефинансирование ипотеки в новостройках, как правило, возможно после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, поскольку на этапе заключения договора долевого участия возможности банков ограничены.