Типы советского жилья: сравниваем Сталинку, хрущевку, брежневку и современные дома

Поиск подходящей квартиры может стать сложной задачей, поскольку агенты по недвижимости активно продвигают каждый из доступных вариантов. Новостройки представляются как «дома будущего», сталинские квартиры характеризуют как «элитное наследие», а хрущевки позиционируются как «удачное начало для молодой семьи». Однако, что же покупатель реально получает, вкладывая свои средства?

Мы тщательно изучили все типы жилья и собрали информацию, необходимую для принятия решения. Без приукрашиваний, без рекламы и без обещаний, что оно вам обязательно понравится».

Несмотря на то, что прошли десятилетия, квартиры в зданиях, построенных в эпоху Сталина, по-прежнему пользуются высоким спросом на рынке вторичного жилья. Их отличают высокие потолки высотой от трех метров, массивные кирпичные стены, просторные комнаты площадью 20-25 квадратных метров и отдельные ванные комнаты. В ряде зданий высота потолков может достигать четырех с половиной метров, а толщина внешних стен – метра.

Шумоизоляция в сталинках действительно эффективна. Соседей практически не слышно, и это не маркетинговый прием, а следствие физических свойств: толстая кирпичная кладка способна поглощать звуки гораздо лучше, чем современные звукоизоляционные панели. Теплоизоляция также находится на высоком уровне, в сильные морозы квартиры сохраняют тепло без необходимости дополнительного обогрева.

В соответствии с установленными нормами, срок эксплуатации зданий, построенных в довоенный период, составляет 125 лет, а зданий, возведенных после войны – свыше 150 лет. Таким образом, даже самые старые дома сталинской эпохи пока не исчерпали свой проектный срок службы.

Однако существуют определенные ограничения. Системы коммуникаций в таких зданиях нуждаются в обновлении: требуется замена труб, электропроводки и, в ряде случаев, газового оборудования. Деревянные перекрытия, характерные для некоторых типовых проектов, могут вызывать затруднения: они издают скрипы, подвержены прогибам и создают опасность при возникновении пожара. Ремонт в квартире сталинского типа обойдется дороже, чем в обычной типовой квартире, поскольку высокие потолки подразумевают больший расход материалов, а нестандартные планировки нуждаются в разработке уникальных решений.

Наиболее существенным препятствием для потенциального покупателя является стоимость. Квартиры в домах сталинской эпохи обходятся на 20-30% дороже аналогичного жилья в том же районе. Кроме того, кредитные организации не всегда готовы предоставлять ипотечные займы на недвижимость, возраст которой превышает 50 лет и имеющую деревянные перекрытия. В случае отсутствия средств для полной оплаты приобретение такой квартиры может быть невозможным.

Пятиэтажные дома, возведенные в период хрущевской отстройки, представляли собой попытку быстрого решения жилищной проблемы. Характерные черты этих зданий – невысокие потолки, достигающие 2,5 метра, а порой и 2,2, небольшие кухни площадью 5-6 квадратных метров, совмещенные ванные комнаты и проходные комнаты. С подобными условиями знаком каждый, кто хоть раз посещал такие квартиры.

• Стоимость является определяющим фактором и нередко – единственным конкурентным преимуществом. Средняя стоимость квадратного метра в хрущевках приблизительно в полтора раза меньше, чем на вторичном рынке недвижимости в целом. Это предоставляет реальную возможность для молодых семей или покупателей, приобретающих первое жилье с ограниченными финансовыми возможностями, стать владельцами собственной квартиры.
• Затраты на коммунальные услуги также приятно удивляют: небольшая площадь и невысокие потолки позволяют существенно сэкономить на отоплении. По сравнению с квартирами в сталинских домах и современных жилых комплексах разница в оплатах заметна.
• В районах, возведенных в эпоху хрущевок, инфраструктура, как правило, достаточно развита. Образовательные учреждения, медицинские центры, торговые точки и остановки общественного транспорта расположены в пределах шаговой доступности, поскольку микрорайоны создавались по комплексному плану.
• Среди недостатков стоит отметить, что нормативный срок эксплуатации панельных хрущевок – 50 лет, а для домов, подлежащих сносу – 25. Подавляющее большинство этих зданий возведено в период с 1959 по 1967 год, что означает, что они, в соответствии с установленными сроками, уже исчерпали свой ресурс. При условии надлежащего обслуживания и проведения капитального ремонта они способны прослужить ещё 15-20 лет, однако приобретение такого жилья – это своего рода риск, основанный на надежде, что дом не будет признан аварийным до момента его продажи.
• В панельных хрущевках шумоизоляция, как правило, не предусмотрена. Через стены слышны разговоры, звуки телевизора и шаги с верхних этажей. В угловых квартирах зимой ощущается холод, а летом – жара, поскольку тонкие стеновые панели не обеспечивают достаточной теплоизоляции.

Для собственников квартир в хрущевках, расположенных в крупных городах, существует лишь один положительный момент – программа реновации. В случае признания дома подлежащим сносу, жильцы могут рассчитывать на получение жилья в новостройке. Однако сроки реализации этой программы не определены заранее, и ожидание может занять несколько лет.

Дома, возведенные в период брежневской эпохи, представляли собой усовершенствованную версию хрущевок. В них появились отдельные комнаты, санузлы, не совмещенные в одной комнате, а площадь кухонь увеличилась до 6-7 квадратных метров. В многоэтажных домах стали устанавливать лифты и мусоропроводы. Потолки стали немного выше, а планировки – более функциональными.

• Стоимость квартир в домах брежневской постройки превышает цены на хрущевки в аналогичном районе лишь на 5%. Однако уровень комфорта при этом значительно выше. Нормативный срок эксплуатации панельных домов высотой от 9 до 16 этажей составляет 80–100 лет, что указывает на то, что большинство из них прослужат ещё несколько десятилетий.
• В брежневских микрорайонах также присутствует развитая инфраструктура. Застройщики придерживались той же концепции, что и при строительстве хрущевских кварталов: рядом с жилыми домами возводились детские сады, школы и магазины.
• Основной недостаток брежневок заключается в плохой звукоизоляции. Применяемые панели были толще, чем в хрущевках, однако их все равно недостаточно для обеспечения полной тишины. Звуки от соседей слышны, хотя и в меньшей степени, чем в домах предыдущего поколения.
• У брежневок не так много преимуществ по сравнению с новостройками комфорт-класса. Их планировки морально устарели, системы коммуникаций нуждаются в модернизации, а теплоизоляция не соответствует современным требованиям. Однако, если финансовые возможности ограничены, но необходимо улучшить жилищные условия по сравнению с хрущевкой, брежневка представляется вполне оправданным решением.

Застройщики позиционируют современное жилье как символ удобства. В него входят новые инженерные системы, актуальные планировочные решения и возможность приобретения на ранней стадии строительства с предоставлением скидки, а также доступные ипотечные условия. Согласно установленным нормам, монолитные и кирпичные здания рассчитаны на эксплуатацию в течение 125–150 лет, а панельные – 100–120 лет.

Но реальность сложнее рекламных буклетов.

• В новостройках шумоизоляция нередко оказывается недостаточной по сравнению с уровнем звуконепроницаемости в домах советской эпохи, построенных из кирпича. По мнению специалистов, наиболее комфортные в плане тишины квартиры – в кирпичных домах, на втором месте – в монолитно-каркасных, а наименьшей звукоизоляцией отличаются панельные новостройки. Во внутренних перегородках монолитных домов часто используется газобетон или пеноблок, обладающие высокой звукопроводимостью. Иногда межквартирные стены строятся из недостаточно толстых материалов, характеризующихся низким показателем звукоизоляции.
• Процесс усадки нового дома может занять от одного до трех лет и зависит от применяемых строительных технологий. Монолитные строения усаживаются быстрее, обычно в течение года или двух. Панельные дома усаживаются медленнее – этот процесс занимает два-три года. Кирпичные дома, из-за своей массивности, характеризуются наибольшей усадкой и самым длительным периодом стабилизации. Проведение дорогостоящего ремонта в первый год после возведения дома сопряжено с риском возникновения трещин на стенах и потолке.
• Начало жизни в новом доме часто сопряжено с шумом от перфораторов. Соседи осуществляют ремонтные работы со всех сторон, что вполне ожидаемо, поскольку заселение происходит примерно в один период времени. Однако, длительное пребывание в таких условиях может быть непростым.
• Развитие необходимой инфраструктуры в новых жилых комплексах нередко задерживается. Открытие школы запланировано через два года, поликлиники – через три, в то время как на текущий момент приходится доставлять детей в другие части района и сталкиваться с очередями в переполненных медицинских и образовательных учреждениях.
• Существуют сомнения относительно качества используемых материалов при строительстве домов эконом-класса. Застройщики стремятся к сокращению затрат, и смогут ли такие дома прослужить обещанные сто лет, покажет лишь время. Известно, что современные панельные дома, относящиеся к эконом-сегменту, возводят с использованием наиболее доступных материалов.
• Стоимость квартир в новостройках превышает цены на аналогичное жилье на вторичном рынке. Даже при использовании программ льготного ипотечного кредитования, разница в стоимости за возможность приобрести новое жилье может быть значительной.

Единого решения в данном случае найти невозможно, так как у всех разные приоритеты и финансовые возможности.

• Если для вас приоритетна тишина и вы планируете вложить средства в обновление инженерных систем, а также вас не интересует ипотека, то сталинка предоставит уровень жизни, который трудно достичь при выборе других типов жилья. Прочные стены, высокие потолки и просторные комнаты будут служить вам долгие годы.
• При небольшом бюджете и необходимости найти жилье, хрущевка до сих пор остается наиболее выгодным способом приобрести недвижимость. Однако важно учитывать связанные с этим риски: дом имеет значительный возраст, отсутствует качественная звукоизоляция, а возможности улучшения ситуации неясны.
• Для тех, кто ищет оптимальное сочетание доступной стоимости и удобства, брежневская квартира может быть вполне подходящим вариантом. Она предлагает изолированные комнаты, санузел, не имеющий доступа в жилые помещения, лифт и значительный остаточный срок службы.
• Если приоритет отдается современным коммуникациям и удобной планировкой, а шум от соседей не является проблемой, то приобретение новостройки может быть оправданным. Однако необходимо предусмотреть расходы на дополнительную звукоизоляцию и быть готовым к периоду ремонтного беспорядка в близлежащих зонах.

Перед приобретением квартиры необходимо выяснить год строительства дома, его конструктивные особенности, дату проведения капитального ремонта и состояние инженерных сетей. Эти сведения имеют большее значение, чем недавний косметический ремонт, который может замаскировать существующие недостатки.